나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6008 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1364 정관신도시롯데캐슬 110동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 “신정중학교” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대단위 아파트단지 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브위경량철골트러스경사지붕 지상15층 건내 제110동 제11층 제1102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 설비 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6008 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1364 정관신도시롯데캐슬 110동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 54.51㎡ (약 16.5평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 “신정중학교” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대단위 아파트단지 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브위경량철골트러스경사지붕 지상15층 건내 제110동 제11층 제1102호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 샷시창 등 구조임.

* 토지 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속상가 건부지로 이용 중임.

* 단지 정보: 정관신도시롯데캐슬은 2008년 11월 27일 사용승인되었으며, 총 17개 동, 761세대로 구성되어 있음. 최고 15층, 최저 2층 규모이며, 지상 주차 3대, 지하 주차 27대가 가능함. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 (2019-04-19) 웅상새마을금고 근저당권 (19,500,000원)

* 총채권액: 등기부채권 총액은 297,791,259원으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 기타 권리사항: 본건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음. 등기부 상 모든 을구 권리(근저당, 전세권)는 말소 예정임. 갑구 상 가압류 및 임의경매 개시 결정 또한 말소될 예정임.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 대단지 아파트 및 주택가에 인접하여 각종 근린생활시설이 풍부하게 형성되어 있음.

* 최근 시세 동향: 최근(2026년 6월) 동일 아파트 단지 내 84.85㎡ 면적의 거래 사례는 45,000만원(6층)부터 51,500만원(14, 15층)까지 형성되어 있음. 본건 11층의 경우 중간 가격대 형성 가능성이 높음.

* 임대 시세 동향: 최근(2026년 5월) 84.85㎡ 면적의 전세 거래 사례는 보증금 1,000만원~5,000만원, 월세 100만원 수준으로 확인됨.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 인근에 신정중학교가 위치하며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 다수 분포할 것으로 예상됨.

* 편의시설: 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 병원 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교통편의성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주거환경: 대단지 아파트 단지로 계획적인 도시 환경을 갖추고 있으며, 녹지 공간 확보 및 커뮤니티 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 파악됨. 보증금이나 차임 등 계약 내용이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요함.

* 중복사건 발생 가능성: 사건 정보에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있음. 이에 대한 명확한 확인이 요구됨.

* 유동화물건 특성: 유동화물건은 채권이 유동화 전문회사로 이전된 경우로, 권리 행사의 주체가 변경될 수 있으나 일반적인 경매 절차와 큰 차이는 없음. 다만, 채권 회수 과정에서 적극적인 대응이 이루어질 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍의 대단위 아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 최근 실거래가 및 임대 시세가 안정적으로 유지되고 있어 투자 가치가 있음. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 중복사건이라는 특이사항은 명도를 포함한 진행 과정에서 주의 깊게 검토해야 할 부분임. 이러한 리스크 요인을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 입지 장점: 신정중학교 인근의 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수한 주거 지역에 위치.

* 시장 전망: 정관신도시 내 신축 아파트 공급이 꾸준히 이루어지는 지역으로, 지역 가치 상승 가능성 보유.

* 차익 실현 가능성: 최근 실거래가와 감정가의 상당한 차이를 고려할 때, 권리관계 명확화 및 명도 완료 시 시세 차익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 감정가는 300,000,000원이지만, 최근 2026년 6월 거래 사례를 보면 84.85㎡ 면적이 45,000,000원 ~ 51,500,000원 수준으로 형성되어 있어 시장 가격과의 괴리가 큰 편임. 본건은 11층으로 중간층에 해당하며, 잠재적 리스크(임대차 미상, 중복사건)를 고려하여 시장가 대비 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 제시 범위: 430,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.