나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3693 [1] 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 5동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 부경보건고등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건(5동)내 2층 201호로서, (사용승인일 : 1994.07.11.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3693 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 5동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 114.22㎡ (약 34.55평)

토지 지분: 114.22㎡ (약 34.55평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

건물 지분: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 1994.07.11

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지마감 등

창호: 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 부경보건고등학교 동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 상태

2필 일단지의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

단지 내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 갖춰져 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021.06.04, 46,200,000원)

이후 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸 예정임.

현재까지 파악된 채권 총액: 410,697,350원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (지상권 관련 개요만 기재되어 있음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.04.04

대항력: 없음

권리분석: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.10.23

대항력: 없음

권리분석: 인수할 보증금 없음.

3.3. 권리분석 요약

총 인수 보증금: 0원

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 특별한 권리 인수는 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

부경보건고등학교 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1994년 건축물로 2026년 현재 32년차 건물임. 건물 노후로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.2. 주변 환경

주변이 아파트, 학교, 임야 등과 혼합되어 있으나, 장림동은 일부 산업단지와 인접해 있어 추가적인 주변 환경 조사가 필요할 수 있음. 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건 바로 인근에 혐오 또는 유해 시설은 발견되지 않았으나, 산업시설과의 거리 및 소음, 환경 영향 등은 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 장림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 57,000,000원에 비해 권리 관계가 매우 깨끗하고 인수할 보증금이 없는 장점이 있음.

다만, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석 시, 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 예상되어 경매 물건으로서 매력적인 요소가 있음.

8. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예상, 임차인 인수 보증금 없음.

낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성 존재.

생활 편의시설 및 교통 접근성: 기본적인 생활 편의 및 교통망 확보.

실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(59.34㎡)과 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 3.3㎡당 시세는 약 120만원~130만원 수준임.

이를 토대로 산정한 시장 가치는 약 74,000,000원 내외로 추정됨.

감정가 57,000,000원을 기준으로, 시세와의 차이 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.