나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 해빛1로 74 (일광읍 삼성리), 일광골드타워 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 891,000,000원

* 토지 면적: 9.23㎡ (약 30.51평)

* 건물 면적: 44.69㎡ (약 147.73평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

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1.1. 1.위치 및 주위 환경

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* 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

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1.1. 2.교통 상황

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* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

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1.1. 3.도로 상태

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* 본건 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 22미터, 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

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1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

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* 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세 정보

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* 건물명: 일광골드타워

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내 1층 103호

* 준공 연도: 2020년 11월 24일 사용승인

* 주요 용도: 제1종근린생활시설

* 기타 용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설

* 건물 이용 현황:

* 공부 및 현황 '근린생활시설' (일련번호 가,다,라,마,바)

* 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '공실' (일련번호 나,사)

* 공부상 '교육연구시설'이나 현황 '근린생활시설' (일련번호 아)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2021년 01월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 6,000,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 01월 15일

* 확정일자: 정보 없음 (확정일자 정보가 없어 배당 우선순위 판단에 유의해야 합니다.)

* 배당신고일자: 2026년 01월 12일

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

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* 건물 유형: 집합건물 내 근린상가 (1층)

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지 배후 수요와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* 업종 현황: 현황 '근린생활시설'로 사용 중인 호실들이 다수이며, 일부는 '공실' 상태입니다. (구체적인 업종 분포는 현장 조사 필요)

1.5. 생활정보

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* 교육 환경: '해빛초등학교'가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 수요가 예상됩니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 고정적인 배후 주거 수요를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 공실 위험: 현재 일부 호실(나, 사)이 공실 상태로, 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 공부와의 차이: '아' 호실의 경우, 공부상 용도(교육연구시설)와 현황 용도(근린생활시설)가 달라 추후 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대차 관계: 임차인 박 은 대항력이 없으나, 배당 신고일(2026-01-12) 기준으로 보증금 회수가 가능한지 여부 확인 및 명도 협의가 필요합니다.

* 채무 규모: 총 채무액이 60억원으로 매우 높아 경매 진행의 원인이 되었으며, 이는 주변 부동산 시장 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 권리: 감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 정보가 누락되어 있어 이에 대한 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 정보가 없어, 낙찰 후 임대 구성 및 공실률 예측에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 확인 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

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* 본 물건은 부산 기장군 일광읍의 신축급 상가 건물로, 초등학교 및 대규모 아파트 단지에 인접하여 기본적인 배후 수요는 양호한 편입니다.

* 다만, 일부 공실, 공부와의 용도 차이, 미상인 임대 관계, 확인되지 않은 권리 등 잠재적인 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정 및 향후 임대 수익률 확보를 위한 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필수적으로 요구됩니다.

* 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 높은 채무액과 상권의 경쟁 강도를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

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* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 학교를 기반으로 한 안정적인 상권 잠재력.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 노후화 측면에서 유리.

* 교통: 차량 진출입 용이 및 버스 정류장 인접으로 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

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* 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

* 예상 입찰가는 제시된 감정가 891,000,000원을 기준으로, 물건의 현황(일부 공실, 공부와의 차이, 미확인 권리 등) 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 물건의 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 접근을 권장합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 추가적인 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.