나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6016 [1] 부산광역시 남구 문현동 640-1 대동레미안센트럴시티3 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 문현역 북측 인근에 위치하는 대동레미안센트 럴시티3 12층 1209호이며 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상 복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 문현역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 12층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부인조석 마감. - 내벽: 벽지 및 타일 마감. - 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비, 공동현관 문, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형과 유사한 형상의 토지이며 오피스텔 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 전포대로 바깥 1차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.

물건 비고

- 오피스텔임.
- 주택도시보증공사(승계전:임차인 천준영)로부터 2026.5.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경6016 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 640-1 대동레미안센트럴시티3 12층1209호

건물명: 대동레미안 센트럴시티3

층수: 12층 (총 15층)

호수: 1209호

건물용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건축물 사용승인일: 2018년 6월 5일

전용면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

1.2. 토지 현황

토지면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.344㎡

토지이용계획: 일반상업지역

1.3. 권리관계

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 지하철 문현역 북측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 문현역 인근 역세권 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있는 지역입니다. 본건 서측으로 전포대로 도로와 접해 있습니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 문현동 역세권 지역은 부산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나입니다. 다양한 상업 시설과 오피스 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 경우 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

4. 생활정보

본건 오피스텔은 기본적인 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 전기 설비 외에 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차 타워 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변을 검색한 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025년 10월 31일, 채권금액: 124,613,140원)입니다. 이보다 선순위의 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

5.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 천준영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 21일

* 확정일자: 2021년 4월 28일

* 배당신고일자: 2025년 2월 19일

* 대항력: 없음

분석:

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 11일자로 제출한 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다고 하였습니다. 또한, 등기부등본상 임차권(천준영)이 말소(접수일자: 2025년 2월 19일) 처리된 것으로 확인됩니다. 따라서 본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

5.3. 인수되는 권리 분석

상기 권리분석 결과, 본건 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 선순위 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 정확하게 이행되는지에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 확약서 내용 자체는 매수인의 부담이 없음을 명확히 하고 있어, 법적인 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다. 감정평가액(122,000,000원) 대비 최근 거래가(최고 150,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 적정 가격 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 부산의 핵심 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 오피스텔로서 실거주 및 임대 투자 모두에 적합한 물건입니다.

* 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 거의 없습니다.

* 최근 거래가격을 볼 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

* 일반상업지역으로 향후 미래 가치가 기대됩니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동 소재 대동레미안센트럴시티3 오피스텔로, 입지가 매우 뛰어나고 투자 가치가 높은 물건입니다. 특히, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 권리상의 리스크가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으므로, 시장 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔이 2026년 3월 20일에 150,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(28.25㎡)을 기준으로 최근 거래가 평균 시세(약 5,445,000원/㎡)를 적용하면 약 153,900,000원 정도의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 122,000,000원이나, 시장가치를 고려할 때 이를 상회하는 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없어, 본건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.