나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22841 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 311동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '당평초등학교' 서측 인근에 위치하는 '주공아파트' 311동 4층 404호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 단지내 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(사용승인일: 1989.06.10.) 내 311동 4층 404호(전유면적: 41.30㎡)로서, - 외부: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동향 완경사 지대 내 지반조성한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 본건 단지 남측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 20m 내외 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호 1: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법>임. ·기호 2: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법>임. ·기호 3: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고가도로(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22841 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 311동 4층 404호

아파트명: 개금주공3단지아파트

용도: 아파트

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

건물면적 (전용면적): 41.30㎡ (약 12.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 가치 평가

감정가: 131,000,000원

토지 지분: 27.04㎡

건물 지분: 41.3㎡

1.4. 건물 정보

준공일자: 1989년 06월 10일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층

난방방식: 도시가스에 의한 난방

주차: 총 1091대 (지상 6대, 지하 33대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '당평초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 본건 단지 남측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로3류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구로 지정되어 개발 가능성이 있습니다.

2.5. 주거 환경 분석

* 아파트 단지로 구성되어 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 단지 내 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 채권자: 한OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2020-09-10, 채권금액: 204,000,000원)

* 총 등기부채권액: 204,000,000원

3.2. 소유권 변동

집합건물 등기부상 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 최근 소유권은 김규성 외 3명(상속, 접수일자: 2025-10-27)에게 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대사항: 미상

* 주의사항 : 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대사항이 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 인수되는 보증금/차임 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 등기부상 기재되어 있습니다. (개요는 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석 (전용면적 41.3㎡ 기준)

* 2026년 6월 17일: 107,500,000원 (3층, 중개거래)

* 2026년 6월 10일: 150,000,000원 (14층, 직거래)

* 2026년 7월 9일: 108,000,000원 (8층, 중개거래)

4.2. 시세 동향

최근 거래 사례를 볼 때, 본 물건과 동일 면적(41.3㎡)의 아파트 가격은 3층 기준 약 107.5백만원에서 14층 기준 150백만원까지 분포하고 있습니다. 층수에 따라 가격 차이가 상당하며, 3층과 8층 거래가는 107.5백만원~108백만원 수준으로 유사합니다.

4.3. 시세 대비 감정가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 3층 및 8층 물건의 시세보다는 높고, 14층 물건의 시세보다는 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 당평초등학교: 본건 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 중학교: 광무여자중학교 (관련 교육환경 보호구역 지정)

5.2. 편의 시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 개금주공3단지아파트

* 사용승인일: 1989년 06월 01일 (건축물대장 상 1989년 06월 10일)

* 총 동수: 20동

* 총 세대수: 2,723세대

* 최고층: 15층

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1989년 준공된 건물로, 2026년 기준 약 37년 경과되어 시설 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 임대사항이 미상으로 표기되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 대항력, 보증금, 차임 등의 계약 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 도시계획상 제한 사항

* 토지이용계획상 기호 3 토지가 고가도로(저촉), 광로3류, 철도보호지구 등에 해당합니다. 이는 소음, 진동, 일조권 침해 등의 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 향후 재건축 등 개발 시에도 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 6.3항의 도시계획상 제한 사항(고가도로, 철도보호지구 등)으로 인한 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동에 위치한 대단지 아파트(개금주공3단지)의 일부입니다. 비교적 안정적인 주거 환경과 교육 시설, 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 41.3㎡의 경우 3층이 1.075억원, 8층이 1.08억원, 14층이 1.5억원으로 거래되는 등 층별 가격 편차가 큰 편입니다. 본건 4층은 시세 하단부에 위치할 가능성이 있습니다.

권리 관계는 임의경매로, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기재된 점은 주의가 필요합니다. 건물 노후화 및 일부 토지이용계획상 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 내 대단지 아파트의 안정적인 환금성 및 가치 상승 잠재력.

* 재건축 및 리모델링을 통한 미래 가치 증대 가능성.

* 최근 거래 사례를 통해 시세 대비 저평가 가능성 탐색.

* 지역 개발 계획과의 연계성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 실거래가: 107,500,000원 (3층) ~ 150,000,000원 (14층)

* 예상 입찰가 산정:

본건은 4층으로, 최근 거래된 3층(107.5백만원) 및 8층(108백만원) 물건 시세를 기준으로 판단할 때, 1.1억원 ~ 1.25억원 범위 내에서 합리적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가가 1.31억원임을 감안할 때, 시세 하단부에 접근하여 경쟁력을 확보하는 전략이 유효합니다.

* 추천 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.