나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22141 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 22층 2201호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 가장형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 4면이 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22141 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 22층2201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO (한화생명보험주식회사)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, "지세포중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

* 단지 4면이 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 인근에는 어촌 민속 박물관, 레포츠 시설, 유람선 터미널 등이 위치하여 관광 및 휴양이 용이하며, 거제도 관광의 출발점으로 알려져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당 (한화생명보험주식회사, 146,400,000원)

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (김리원)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-02-16

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 292,611,729원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 주택 및 농경지가 혼재하고 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 복리 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 아파트 인근으로 어촌 민속 전시관, 조선해양문화관, 유람선 테마섬 관광 등 관광객을 위한 편의시설들이 자리하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 22층 2201호입니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 공동 승강기, 소화전, 제반 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 대지권의 토지는 가장형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 거제코아루파크드림

* 사용승인일: 2018년 11월 1일

* 총 세대수: 767세대

* 동수: 8개동

* 최고층: 27층

* 최저층: 2층

* 주차 대수: 총 867대 (지하 자동식 867대)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소.

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 토지 지분면적: 48.9858㎡ (약 14.82평)

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 주거용지, 공동주택용지 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(지세포중학교), 절대보호구역(지세포중학교), 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다. 이러한 용도 지역 및 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려될 수 있습니다.

* 아파트 단지 인근에는 지세포진성(경상남도 기념물 제203호)이 있으며, 해양관광시설과 연계되어 있으나, 거제시 일운면 지세포 지역에서 장애인 접근성이 떨어지는 방파제 및 낚시공원에 대한 민원이 제기된 바 있습니다. 혐오/기피 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 지역 개발 및 시설 설치 관련 주민들의 의견이 민감할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 일운면의 신축(2018년 준공) 아파트로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 교통 접근성 또한 편리합니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 다만, 감정가 247,000,000원 대비 최근 실거래가가 15,600만원 ~ 15,800만원 수준으로, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 상당합니다. 이는 시세 재확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신에 속합니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 아름다운 자연 경관: 거제 지세포는 '한국의 나폴리'라 불릴 만큼 아름다운 자연환경과 해양관광 특구로서의 가치를 지닙니다.

* 높은 층수: 22층으로 조망권 확보가 유리하며, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.9㎡대)의 아파트 실거래가는 2026년 5월 156,000,000원, 2026년 6월 158,000,000원에 형성되어 있습니다.

* 이는 본 건의 감정가(247,000,000원)보다 상당히 낮은 수준입니다.

* 본 건은 22층의 고층이라는 점을 감안하더라도, 최근 거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 최근 실거래가 수준을 바탕으로, 권리 인수 부담이 없음을 고려하여 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 시세 재확인을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.