나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10398 [1] 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리 236-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리 소재 '간성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 마난시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 삼각형 완경사지로서, 도로임. 일련번호 2) 부정형 완경사지로서, 주상용건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건이 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로 일부임. 일련번호 2) 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역(2016-11-18), 준주거지역(2024-10-14), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 2) 도시지역, 준주거지역(2024-10-14), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1) 공부상 지목은 대이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트마감, 벽돌마감, 몰탈위페인팅 등 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽돌마감, 벽지마감, 일부타일마감 등 창 호 : 페어글라스

이용상태

지하, 1층 - 근린생활시설, 2층, 3층 - 주택, 4층 - 창고 및 보일러실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하 ~ 3층은 가스보일러에 의한 바닥난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

건물개황도란 참고바람.

공부와의 차이

본건 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설이나 2층 및 3층은 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 계단실 부분에 누수 및 지하 부분 침수, 배관이 역류하는 것으로 조사됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1은 목측상 도로로 사용중인 것으로 보여지므로 정확한 여부는 별도의 지적경계측량을 요함
- 목록3은 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설이나 실
제 2층 및 3층 부분은 주택으로 이용중이며, 우천시 건물 누수 및 지하층 침수, 역류가 있다고 함(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경10398 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리 236-1

용도: 근린시설

감정가: 338,835,640원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거진농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 157.00㎡ (약 47.5평)

토지 지분: 153.198㎡ (약 46.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 173.08㎡ (약 52.3평)

건물 지분: 173.08㎡ (약 52.3평)

건물 제시외 면적: 180.54㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리에 위치하며, '간성초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본 건 토지는 일련번호 1)은 삼각형 형태의 완경사지로 현재 도로로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 일련번호 2)는 부정형의 완경사지로서 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 본 건이 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로 일부를 구성하고 있으며, 동측으로도 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 폭 8~10미터의 소로2류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

'간성초등학교'가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김서희 (채무자(소유자)의 자녀)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 정보 없음

* 임차인: (성명 정보 없음)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2017-09-25

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 정보 없음

3.2. 인수 권리 및 총 채권액

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부상의 총 채권액(말소될 권리 포함)은 약 483,800,000원이며, 건물 등기부상의 총 채권액(말소될 권리 포함)은 약 633,800,000원입니다. 이는 감정평가액을 초과하는 규모입니다.

3.3. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 11일 접수된 거진농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 28일 접수된 거진농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이들 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 간성읍 신안리는 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. '간성초등학교' 인근이라는 점에서 지역 내 유동인구가 일정 부분 형성될 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

일반 건축물대장상 용도는 근린생활시설이나, 실제 건물은 지하 1층, 지상 4층 규모로 지하층은 이용하지 않거나 침수 이력이 있으며, 1층은 근린생활시설, 2층 및 3층은 주택으로, 4층은 창고 및 보일러실로 이용되고 있습니다. 이는 공부상 용도와 현황 이용이 일치하지 않는 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 간성초등학교: 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

* 시내버스정류장: 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

건물 하자로 인해 우천 시 누수 발생, 지하층 침수 및 역류 현상이 조사되었습니다. 이는 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지 이용 현황 불일치

목록1 토지(153.198㎡)는 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로로 사용 중인 것으로 보입니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요하며, 도로 편입 여부에 따른 재산권 행사 제약 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건물은 일반건축물대장상 용도가 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축법 등 관련 법규 위반 사항이 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

약 180.54㎡ 규모의 제시외 건물이 존재하며, 본 매각에 일괄 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 지위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 권리 관계

채권 총액이 감정평가액을 초과하는 상황으로, 낙찰 후에도 채권 일부가 잔존할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 간성읍에 위치한 근린시설 및 주택 복합 건물로, 간성초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 및 상업적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 건물 누수 및 침수, 지하층 역류 등의 하자가 존재하며, 토지 현황 불일치(도로 이용), 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 제시외 건물 존재 등 다수의 확인이 필요한 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 시 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 간성초등학교 인근 및 시내 접근성이 양호한 지역에 위치.

* 복합 용도: 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용 가능성.

* 잠재 가치: 지역 개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 가치 평가, 법적 리스크, 시장 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되므로, 상기 언급된 건물 하자, 토지 및 건물 이용 현황 불일치, 제시외 건물 등의 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.