나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12351 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1545 삼계서희스타힐스 109동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '신명초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 17층 1702호로서 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시창호구조 *폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 동측, 북측, 남측으로 각각 중로, 서측으로 소로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2011-04-21), 지구단위계획구역(2015-12-21), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-21)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건은 기준시점 현재 대지권 미등기 상태로 확인되나, 분양정보(분양계약내용, 납부여부, 등기되니 아니한 사유 등)의 확인이 어려워 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의거 구분건물과 토지의 소유권(대지권)이 일체성을 가지며 적정 대지지분이 포함되어 가격이 형성되고 거래가 이루어지고 있는 점을 고려하여 본건 평가에서는 추후 적정대지지분이 이전귀속될 것을 전제로 거래관행에 따라 구분건물과 토지의 소유권(대지권)을 일체로 평가 진행하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

미등기 대지권 있음.
감정서에 의하면 동류형 아파트 기준 대지권 면적은 44.8193㎡ 임.
최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 미납 등의 사유로 대지권 미등기시에는 매수인이 미납된 분양대금 등을 부담할 가능성이 있음.
채권자 제출 2026. 7. 24.자 보정서에 의하면 채무자 겸 소유자는 분양대금 339,800,000원을 납부하였고, 채무자 겸 소유자의 지분(49447.2분의 44.8193)은 김해삼계동지역주택조합에 신탁되었고, 조합으로부터 신탁재산의 귀속으로 인한 소유권이전등기를 하면 대지권취득할 수 있다는 채권자 한국주택금융공사의 확인서 첨부.
2026. 8. 26.자 김해삼계동지역주택조합의 사실조회회신서에 집합건물의 대지권 비율에 관한 규약(74A타입: 토지지분 44.8193)이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12351 (1)

경매 사건번호: 창원지방법원 2025타경12351 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1545 삼계서희스타힐스 109동 17층1702호

용도: 아파트

건물 면적: 전용면적 74.95㎡ (약 22.67평)

분양 면적: 약 99.8㎡ (추정치, 약 30.2평)

토지 지분: 44.8193㎡ (전체 토지 면적 49,447.20㎡ 중 해당 지분)

감정가: 310,000,000원

건축년도: 2019년 9월 30일 사용 승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 17층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, '신명초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통 상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산김해경전철이 가까이 있어 김해 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상태: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 동측, 북측, 남측으로 중로(폭 15m~20m)가 접해 있으며, 서측으로는 소로(폭 10m~12m)가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건이 소재한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

채권 총액: 등기부등본상의 총 채권액은 약 403,305,849원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없습니다.

특이사항: 본건은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 구분 건물과 토지의 소유권이 법적으로 아직 일체화되지 않았음을 의미합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건이 속한 삼계서희스타힐스는 총 1,123세대의 대단지 아파트로서, 풍부한 배후 수요를 가진 지역입니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 중심의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 규모 및 특징: 2019년 9월 준공된 삼계서희스타힐스 아파트는 총 18개 동으로 구성되어 있으며, 세대당 약 1.05대의 넉넉한 주차 공간(총 1,185대)을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 북동측 인근에 신명초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통시설: 단지 주변 버스정류장과 부산김해경전철 역을 통해 시내 및 광역 교통망 이용이 용이합니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니케이션 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 관련 위험: 본건의 가장 중요한 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 분양대금 미납 등의 사유로 대지권이 미등기된 경우, 매수인이 미납된 분양대금 등을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

추가 비용 발생 가능성: 대지권 등기 이전 과정에서 조합이나 관련 당사자와의 협의를 통해 예상치 못한 추가적인 금전적 또는 행정적 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 채권자(한국주택금융공사)의 보정서 및 주택조합의 회신서에 따르면, 채무자 겸 소유자가 분양대금을 완납하였고, 토지 지분이 김해삼계동지역주택조합에 신탁되어 있어, 조합과의 절차 진행을 통해 대지권 취득이 가능한 경로가 명시되어 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인 정보가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 임차 관계보다는 명의상의 존재일 가능성이 있습니다. 다만, 점유 여부 등 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼계동에 위치한 삼계서희스타힐스 아파트 109동 1702호로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다.

가장 큰 쟁점인 '대지권 미등기'는 매수인이 추가적인 부담을 질 수 있는 잠재적 리스크 요인이지만, 제공된 자료들을 종합적으로 검토한 결과, 채무자의 분양대금 완납 사실 및 조합을 통한 대지권 확보 가능성이 확인되어, 절차상의 문제일 가능성이 높습니다. 따라서, 대지권 등기 이전과 관련된 제반 절차 및 예상 비용을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

실거래가 대비 경쟁력 있는 가격: 유사 면적의 최근 실거래가(약 2억 7,500만원) 및 감정가(3억 1,000만원)를 고려할 때, 대지권 미등기 리스크를 반영한 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로 학군, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적이며, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

향후 가치 상승 잠재력: 대지권 문제가 원만하게 해결되어 정상적으로 등기될 경우, 물건의 가치는 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 74.95㎡(약 22.67평)이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적 아파트가 2026년 7월 275,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 310,000,000원입니다.

대지권 미등기 관련 리스크와 더불어, 채무자의 분양대금 완납 사실 및 신탁된 조합을 통한 대지권 취득 가능성이 확인되었으나, 실제 등기 이전 과정에서의 변수와 추가 비용 발생 가능성을 보수적으로 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.