나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12763 [1] 울산광역시 북구 매곡동 902-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 매곡동 소재 "호계중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용건물부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도 시개발구역<도시개발법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 주상용건물(사용승인일 : 2023.01.06)으로서, 외벽 : 페인트칠, 드라이비트 및 치장석 마감 등 내벽 : 페인트칠 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창 등

이용상태

1-2층 : 근린생활시설이나 현재 공실상태임. 3-4층 : 단독주택(다가구주택), 4층에는 다락층이 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인하여 관계공부, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준하여 평가하였으므로 경매진행시 건물의 구조, 면적, 이용현황, 관리상태 등을 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 이용상태는 본건 3~ 4층은 주택이며 4층에는 다락층이 있고, 1~2층은 근린생활시설이나 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12763 (1)

감정가: 1,294,797,280 원 (약 12억 9,480만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO (농소새마을금고 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 매곡동 902-9

용도: 근린주택

토지면적: 230.20㎡ (약 69.64평)

건물면적: 428.17㎡ (약 129.52평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 주상용건물 (2023년 1월 6일 사용승인)

1.3. 건물 이용상태

3~4층: 주택 (4층 다락층 포함)

1~2층: 근린생활시설 (현재 공실)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 도시개발구역 (호계매곡지구)

* 일괄매각 대상.

* 1~2층 근린생활시설은 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 "호계중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나대지 및 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구)

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 장애물제한표면구역

* 상대보호구역

* 도시개발구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을1 근저당권 (농소새마을금고, 2021.06.21 접수, 금395,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 포함): 약 1,044,000,000원 (약 10억 4,400만원)

* 현재 소유권 이전 및 근저당, 지상권, 압류 등 다수의 권리가 말소될 예정이며, 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이은영)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 전입일자 2023.02.10. 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 근린생활시설이 포함된 근린주택으로, 1-2층의 근린생활시설은 현재 공실 상태입니다. 매곡동 지역은 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다. 최근 북구 매곡일로 등 골목형상점가가 추가 지정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 있습니다.

4.2. 주변 시세

정확한 근린주택의 매매 시세는 파악하기 어렵습니다. 다만, 인근 아파트 단지의 경우, 연식에 따라 2억 5천만원에서 4억 5천만원 이상까지 형성되어 있습니다. (예: 매곡현대아파트 68m² 기준, 2026년 8월 AI예측 시세 일반가 9,500만원, 매곡 월드메르디앙월드시티 115m² 기준, 2024년 11월 기준 시세 1.1억)

본 건의 감정가는 약 12억 9,480만원으로, 유사한 규모의 아파트 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근 용이, 남서측 8미터 내외 도로 접함.

* 편의시설: "호계중학교" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 있습니다. 매곡동에는 은월초등학교, 매곡초등학교, 매곡중학교, 매곡고등학교, 호계중학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 매곡동은 울산광역시 북구에 위치하며, 동대산 자락에 주거지와 산업단지가 형성되어 있습니다.

* 울산매곡동생활유적과 같이 역사적 유적지가 존재합니다.

5.3. 혐오시설 및 환경 문제

* 본 건 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 북구 매곡천 인근에 수년째 불법 폐기물이 방치된 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 1-2층 근린생활시설의 공실 상태: 현재 임대 수익이 발생하지 않는 상황이며, 향후 공실 해소 여부에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다.

* 도시개발구역(호계매곡지구) 관련 사항: 개발 계획에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

* 불법 폐기물 방치 사례: 직접적인 연관성은 없으나, 주변 지역의 환경 관리 문제에 대한 인식이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 매곡동에 위치한 근린주택으로, 호계중학교 인근에 자리하고 있습니다. 신축 건물(2023년 사용승인)이며, 토지면적 약 70평, 건물면적 약 130평 규모로 3~4층은 주택으로, 1~2층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변 개발 계획(호계매곡지구)이 있는 지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 1~2층 근린생활시설의 현재 공실 상태는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 채무 총액은 감정가 대비 과도하지 않은 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮습니다.

* 주거 및 상업 복합 용도: 1~2층 근린생활시설의 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 도시개발구역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 근린주택으로 유사 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다. 감정가는 1,294,797,280원입니다.

현재 1~2층 근린생활시설이 공실임을 감안하고, 주변 시세를 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,035,837,822원 ~ 1,165,317,552원 (감정가 대비 80~90%) 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 상권 및 임대 수요를 면밀히 파악하고, 경쟁 물건의 동향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.