나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12350 [1] 경상남도 김해시 율하동 1371 신리마을중앙하이츠8단지 816동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 신리마을중앙하이츠8단지 제816동 14층 1403호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 주거환경 대체로 양호함.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 자유로우며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통조건도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 20층건내 14층 1403호로서(탑상형, 사용승인일:2009.01.14) 외벽:화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등 내벽:벽지마감, 타일마감 등 바닥:마루판깔기, 타일마감 등 창호:샤시이중창호 구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형.평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 대로와 각각 접하며, 단지내 주차장시설 대체로 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2008-10-16), 지구단위계획구역(2024-08-14), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 소유자가 거주하고 있는 것으로 탐문조사되었으나, 실거주자 및 임대관계 여부 등은 별도의 추가 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12350 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 율하동 1371, 신리마을중앙하이츠8단지 816동 14층 1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 505,000,000원

* 건물 용도: 아파트

* 총 층수: 20층 중 14층

* 사용승인일: 2009년 1월 14일

* 토지 면적: 75.91㎡ (약 22.95평)

* 건물 면적 (공급 면적): 128.57㎡ (약 38.89평)

* 전용 면적 (추정): 약 108㎡ (약 32.66평) - 최신 매매 자료 기준

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 경상남도 김해시 율하동에 소재한 신리마을중앙하이츠8단지 내에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지와 근린 상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

* 교통 상황: 본 아파트 단지까지 차량 접근이 자유로우며, 일반적인 도로 및 교통 조건 또한 무난한 편입니다. 남측 및 서측으로 대로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 현황: 본 토지는 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측 및 서측으로 폭 25~30m의 대로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다. 단지 내 주차장 시설은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 12일자 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권 (을12) 입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 페퍼저축은행 근저당권(을13), 김해축산업협동조합의 가압류(갑18), 제이비우리캐피탈의 임의경매개시결정(갑21) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 595,325,193원 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 기타 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 현장 조사 시 소유자가 거주하고 있는 것으로 탐문되었으나, 실거주자 및 임대 관계 여부는 별도의 추가 확인이 필요합니다. 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 아파트는 경상남도 김해시 율하동에 위치한 신리마을중앙하이츠8단지 내에 있어, 지역 내 주거 중심 상권의 이점을 누리고 있습니다.

* 단지 주변으로 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 신도시 개발 지역의 특성상 향후 상권 발달 가능성도 있습니다.

* 지도 검색 결과, 본 아파트 단지에서 반경 1km 이내에 다수의 상업시설(마트, 병원, 학원 등) 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 주변에 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경이 보호되는 지역으로 파악됩니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 주변 근린 상가 이용이 편리하며, 대형 마트, 병원, 관공서 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

* 주거 편의: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있으며, 단지 내 주차 시설(총 108대, 지하 30대, 지상 4대)도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 현장 조사 시 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되어, 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요하거나 이사비 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 추가 확인 필요 사항: 임대차 관계 여부 및 실제 점유 관계에 대한 명확한 확인이 이루어져야 합니다.

* 경매 절차: 임의 경매로 진행되므로, 채권 회수를 위한 경매 절차상 특이사항 발생 가능성은 낮으나, 일반적인 경매 절차에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 율하동의 신축급 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 우수합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 일반적인 경매 절차대로 진행된다면 인수되는 권리가 없어 안전한 편입니다.

* 다만, 소유자 점유 추정으로 인한 명도 부담은 주요 검토 사항이며, 이를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 발전 잠재력: 김해시 율하 신도시 지역으로, 장기적인 관점에서 지역의 성장 및 아파트 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대단지 프리미엄: 1,290세대의 대단지 아파트로, 관리비 효율성 및 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 낙찰가 전략: 감정가(505,000,000원) 대비 최근 실거래가(430,000,000원 ~ 450,000,000원)를 고려할 때, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 6일: 43,000만원 (108.7052㎡, 6층)

* 2026년 6월 5일: 45,000만원 (107.9416㎡, 15층)

* 2026년 6월 5일: 44,000만원 (108.7052㎡, 24층)

* 본건은 14층으로, 최근 15층 매물이 45,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 유사한 수준 또는 약간의 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 감정가(50,500만원)는 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 시세 반영이 덜 된 것으로 보입니다.

* 따라서, 최근 최고 실거래가인 45,000만원을 기준으로, 낙찰 가능성 및 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 경쟁 상황 및 현장 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하지만, 현재 시점에서는 46,000만원 ~ 48,000만원 수준에서 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

* 본 보고서에서는 47,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.