나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513417 [1] 인천광역시 서구 경서동 727-1 가이아샹베르2차아파트 201동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '경서로31번길'을 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 727-1번지 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경서구획정리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) - 727-4번지 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경서구획정리), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) - 727-5번지 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경서구획정리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513417 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 727-1 가이아샹베르2차아파트 201동 15층1501호

용도: 아파트

2.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 331,000,000원

토지 면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

건물 면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

전용면적 84.55㎡ (약 25.58평) 기준입니다. 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

등기부채권 총액: 381,257,990원

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 동측의 '경서로31번길'을 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경서구획정리)으로 지정되어 있습니다.

소로3류, 중로2류, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로) 등 다양한 도로에 접해 있으며, 일부 구역은 폭 8m 미만의 도로에 접합니다.

가축사육제한구역(2025-05-20)에 해당합니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특히 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. 이 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2.

3.2. 임차인 현황

명시적으로 확인된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하거나 보증금 및 차임 조건이 확인되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

2. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

주변 지역의 상업 시설 분포 및 종류에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

2.

4.2. 지역 개발 계획

인천 서구 경서동 지역의 개발 계획 및 도시 발전 동향에 대한 파악은 투자 가치 판단에 중요한 요소가 될 수 있습니다. 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

2. 생활정보

2.

5.1. 교육 시설

본 건은 인천경서초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

인근에 다른 학교(중학교, 고등학교 등) 및 학원가에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)의 접근성 및 종류에 대한 상세 조사가 권장됩니다.

2.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 건과 인접한 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 넓은 범위의 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상의 주택용도 취득 시에는 관련 규정에 따라 허가를 받아야 합니다. 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시에는 해당 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2.

6.2. 미상 임차 보증금

임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임 등 임차인의 구체적인 조건이 확인되지 않았습니다. 인수하는 보증금이 없더라도, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 이에 대한 각별한 주의가 요구됩니다.

2.

6.3. 기타 규제

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 가이아샹베르2차아파트 15층 세대로, 주변에 학교 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 상태를 보입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있고 임대관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다.

2. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 상태: 말소기준권리 이하 채권 채무가 소멸될 것으로 예상되어 권리 상 리스크가 적습니다.

* 우수한 교육 환경: 인천경서초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 근린생활시설 등이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 예상 입찰가

감정가는 331,000,000원입니다.

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 물건 상태, 명도 용이성, 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 아파트 경매는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 토지거래허가구역 지정 기간, 지역 개발 호재, 공급량 등을 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

적정 입찰가 범위는 감정가의 85% ~ 95% 수준(약 281,350,000원 ~ 314,450,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.