나이스옥션 법원경매 창원 2025타경790 [1] 경상남도 김해시 생림면 봉림리 813 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~4): 본건은 경상남도 김해시 생림면 봉림리 소재 '생림초등학교' 북측 도로 월편에 소재하며 부근은 지방도로변을 따라 주유소 및 중.소규모의 공장 등이 한산하게 소재하고 후면은 마을, 중.소규모의 공장 및 임야 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(1~4): 차량출입 가능하며 국도변에 위치하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3,4): 서하향 경자지의 3필지의 부정형 토지로 일련번호(1): 공장부지, 일련번호(3,4): '도로'로 이용중임. 일련번호(2): 서하향 경사지의 사다리형 토지로 자연림임.

인접 도로상태

일련번호(1,3,4): 일련번호(1)은 북서측으로 약 3~4미터 폭의 도로(일련번호: 3,4)접함. 일련번호(2): 지적도상 맹지로 일련번호(1,3,4)을 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 환경영향저감대책수립지역), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(2) :보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1~4): 없음.

공부와의 차이

일련번호(1~4): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1~4): 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 경량철골조 및 일발철골조 판넬지붕 단층 건물로 [일반철골조 부분] 벽체: 샌드위치판넬 마감 등 주기둥: H-Beam(400x200mm) 처마높이: 약 9m 바닥: 하드너마감 창호: 샷시창 [경량철골조 부분] 벽체: 샌드위치판넬 마감 등 창호: 샷시창 일련번호(5-2): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 사이팅판넬 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시장

이용상태

일련번호(5-1): 공장(작업장 등) 및 화장실 등 일련번호(5-2): 사무실, 휴게실 등

설비내역

일련번호(5-1,5-2): 급.배수설비 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일렬번호(5-1,5-2): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(5-1,5-2): 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록2. 지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건 번호

창원지방법원 2025타경790 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

부OOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

경상남도 김해시 생림면 봉림리 813

1.2. 2. 용도

공장 (건축물대장 상 주용도: 자원순환관련시설 - 고물상)

1.2. 3. 감정가

1,852,118,000원

1.2. 4. 토지 면적

총 4,775.00㎡ (약 1,445평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 5. 건물 면적

총 432.00㎡ (약 131평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 7. 특이사항

유동화 물건

1.2. 8. 주의사항

일괄매각. 지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 경상남도 김해시 생림면 봉림리 소재 '생림초등학교' 북측 도로변에 위치합니다.

* 주변 지역은 지방도로변을 따라 주유소 및 중소규모 공장 등이 한산하게 소재하며, 후면으로는 마을, 중소규모 공장 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 국도변에 위치하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

* 토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등의 권리 내역이 존재합니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,157,923,509원

* 건물 등기부채권 총액: 2,128,053,649원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 토지 말소기준권리: 2022년 10월 5일 접수된 부산은행 근저당권 (을13)입니다.

* 건물 말소기준권리: 2022년 10월 5일 접수된 부산은행 근저당권 (을2)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보 상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없으며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 토지는 공장 부지로 이용되었거나 이용 가능한 상태입니다.

* 건축물대장 상 주용도가 '자원순환관련시설 (고물상)'으로 되어 있어, 해당 업종 관련 사업장으로 활용되었거나 활용될 수 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장들이 소재하여 산업 활동이 이루어지는 지역 특성을 가집니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 주변에 주유소 등 일부 편의 시설이 있으나, 대규모 상업 시설보다는 산업 시설 위주의 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* '생림초등학교'가 북측에 위치하여 교육 시설 접근성은 있습니다.

* 그 외 대형마트, 병원 등 일반 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 공장 지역 특성상 생활 편의시설과의 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리에 따라 정리될 것으로 보이나, 예상치 못한 유치권, 법정지상권 등 등기사항 외의 권리가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 인수 부담 또는 명도 저항의 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 개발 및 규제 리스크

* 본 물건의 토지 일부는 다음과 같은 용도지역 및 제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역 (산업형, 환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역

* 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지

* 일련번호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역 (산업형), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역

* 특히, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등은 신축 또는 증축 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 환경 리스크

* 주변 지역은 공장 및 산업 시설과 혼재되어 있어 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물대장상 건물의 주용도가 '자원순환관련시설 (고물상)'으로 되어 있어, 시설 자체 또는 주변의 유사 시설로 인한 환경 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 지역에 대해 별도의 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 납골당 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면에 위치한 공장 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 점에서 주목할 만합니다. 지방도로변에 위치하여 교통은 양호하나, 다양한 토지이용계획 및 환경 관련 규제가 존재하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. 등기부상의 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점을 고려하여 투자가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 4,775㎡ (약 1,445평)의 토지를 활용하여 다양한 사업 또는 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 공장/사업장 적합성: 현재 건축물 구조 및 용도(고물상)를 고려할 때, 기존 사업의 확장 또는 유사 업종의 사업장으로 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 규제 완화 시 개발 가능성: 각종 관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 토지에 대한 향후 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 비교: 주변 지역의 공장 부지 또는 유사 시설의 시세를 면밀히 조사하여 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 감정가 1,852,118,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사

* 토지 이용계획 및 각종 규제에 따른 실제 활용 가능 면적 및 건축 가능성 재평가

* 향후 사업 계획 수립 시 예상되는 건축비, 운영비, 예상 수익 분석

* 명도 관련 예상 소요 시간 및 비용 고려

* 물건의 현 상태(하자, 수리 필요 여부 등)에 대한 면밀한 현장 조사

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 따라서, 심층적인 현장 조사와 충분한 시장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 파악한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.