나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12332 [1] 경상남도 김해시 서상동 333-9 5층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 서상동소재 "수로왕릉" 남측 인근에 위치하며 주위는 소규모 아파트, 상업시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건내 5층 411호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. 창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 10미터 및 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역 (2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경상남도 김해시 서상동에 소재하는 아파트로, 창원지방법원 2025타경12332 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 서상동 333-9 5층 411호이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

감정평가액은 102,000,000원입니다.

토지 면적은 42.38㎡ (약 12.82평)이며, 건물 면적은 83.52㎡ (약 25.27평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 롯OOOOOOOOO (롯데캐피탈)입니다.

2. 입지조건

2.

본건은 경상남도 김해시 서상동 소재 "수로왕릉" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 아파트 단지, 다양한 상업시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 지역적 특성을 지닙니다.

3. 권리분석

2.

본건의 말소기준권리는 2013년 2월 22일 접수된 동김해새마을금고의 근저당권(을12, 74,100,000원)입니다.

매각으로 인해 을12 근저당권보다 후순위로 등기된 모든 권리(을14 근저당권, 갑13 가압류, 갑14 압류, 갑15 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 총 채권액은 95,838,556원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 어려웠으며, 탐문 및 외부 조사 사항을 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 내부 상황을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

2.

본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 소규모 아파트 단지와 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

수로왕릉 인근이라는 지리적 이점은 지역 내 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다양한 업종의 상업시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

2.

단지 인근으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있어 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로 고려될 수 있습니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활 영위에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

차량 이용 시 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용 역시 비교적 용이한 편입니다.

수로왕릉과 같은 문화 유적지가 인접해 있어 지역의 역사 및 문화적 가치를 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

건축물대장상 주용도 표기가 '판매시설'로 되어 있으나, 현장 조사 및 감정평가 요약에서는 '아파트로 이용 중'이라고 명시되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축법규 위반 등 법적 문제 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

감정평가서상 현장 조사 시 내부 확인이 곤란했던 점은, 잠재적인 하자나 미확인 사항이 존재할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 김해시 서상동에 위치한 아파트로, 수로왕릉 인근이라는 지리적 이점과 일반상업지역 내에 소재하여 주거 및 상업적 가치를 동시에 지니고 있습니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없는 점은 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이, 그리고 역사문화환경보존지역 등 지역적 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2.

수로왕릉 인근의 도심 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

차량 접근성이 좋고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통이 편리합니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어, 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

감정가 대비 저가 매수 시 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

이 물건은 비교적 오래된 건물이지만, 중심 상업지역 내에 위치하며 아파트로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황과 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수할 임차 보증금이 없고, 말소되는 권리 관계가 명확하므로, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(용도 불일치 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰 범위: 102,000,000원 ~ 115,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.