나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12676 [1] 울산광역시 남구 장생포동 55 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 "장생포고래박물관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야 등으로 형성됨.

교통상황

본건은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 토지로서 완경사 지대이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건 토지상의 담장, 마당, 제시외 기계기구 기호(ㄱ:태양광발전설비 1식) 등의 일부는 외견(항공지도)상으로 인접한 토지인 장생포동 54번지를 침범하여 소재하는 것으로 보이므로, 정확한 경계확인 및 이용상황 확인 등을 위해서는 필요시 측량을 요함. 2.임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 주건물은 블록조 스레트지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

본 주건물은 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 주건물은 위생설비, 급배수설비 및 보일러설비 등이 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 제시외 기계기구 기호(ㄱ:태양광발전설비 1식)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 제시목록 및 공부상의 건물 중 부속 블록조 스레트지붕 단층 창고 4.32㎡는 현장 조사시점 현재 소재불명으로 부존재하여 평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

1.일괄매각. 감정평가서의 지적 및 건물개황도와 사진용지상 제시외 기계기구 'ㄱ'포함.
2.목록2.건물 중 부속 블록조 스레트지붕 단층 창고 4.32㎡는 현재 소재불명으로 평가에서 제외함. 담장, 마당, 제시외 기계기구 외견((항공지도)상 인접토지 침범하여 소재하는 것으로 보이는 바 정확한 경계확인 및 이용상황 확인 필요(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12676 (1)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 55 (신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로231번길 5-1)

용도: 단독주택

감정가: 65,511,250원

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO (등기부상 문영희로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 "장생포고래박물관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

* 도로상태

본건 토지의 남동측으로 세로(불)에 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 10월 15일 접수된 문영희 근저당권(37,000,000원)입니다.

* 총 채권액

등기부 채권 총액은 58,177,955원입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 현재 특별히 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인 박주식은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

장생포동은 고래박물관 등 관광 특화 지역이자 과거 산업 시설이 있었던 지역으로, 현재는 주거 및 관광 관련 시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 시설

인근에 장생포고래박물관, 고래문화마을 등 관광시설이 있어 향후 지역 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지(장생포동 55번지)에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 장생포 지역의 과거 산업화 이력으로 인해 간접적인 환경 영향 가능성은 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

생활 편의시설에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 장생포고래박물관 및 고래문화마을 인근으로 관광객을 대상으로 하는 상점이나 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경

단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계 침범 가능성

토지 상의 담장, 마당, 제시외 기계기구(태양광 발전설비) 등이 인접 토지(장생포동 54번지)를 침범했을 가능성이 있어 정확한 경계 확인 및 측량이 필요합니다.

* 부속 건물 소재 불명

건물 중 부속 창고(4.32㎡)가 현재 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 건축물 현황과의 불일치 또는 철거 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도

건축물 사용승인일이 1983년으로, 약 40년 이상 경과하여 전반적인 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 단독주택으로, 소규모 토지와 건물 면적을 가지고 있습니다. 장생포고래박물관 인근에 위치하여 관광지로서의 잠재력은 있으나, 토지 경계 침범 가능성, 부속 창고 소재 불명 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 건축물이 노후된 점을 고려할 때, 매입 후 추가적인 투자(수리, 증축 등)가 필요할 수 있습니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없어 비교적 안전한 권리관계라고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 단독주택으로 주말주택 또는 소액 투자용으로 접근 가능합니다.

* 장생포 지역의 관광 활성화 정책 및 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 구체적으로 파악하는 데 한계가 있습니다. 감정평가액 65,511,250원을 기준으로 하되, 총 채권액(58,177,955원) 및 소멸되지 않는 권리가 없는 점, 물건 고유의 리스크(경계, 노후화 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 정보 부족으로 인해 정확한 시세 분석은 제한적입니다. 다만, 제공된 감정가와 주변 지역의 일반적인 단독주택 거래 현황을 고려할 때, 본 건의 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크, 그리고 보수적인 시장 전망을 반영한 금액입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.