나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12739 [1] 울산광역시 동구 주전동 132-1 빌라드씨103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 주전동 소재 ‘주전항’ 서측 인근에 위치하는 "빌라드씨" 103동 1층 102호로서, 주위는 주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서 외벽 : 치장석붙임 및 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-09-12)(주전지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 건물의 용도는 집합건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나 현황은 ‘주택’으로 사용 중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 대상물건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 등의 규정에 의해 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건이여야 하나, 본건 102호의 경우에는 2016년 6월 20일에 새로이 증축된 부분으로 대지권이 존재하지 않는 물건이니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바라며, 별첨 사진용지와 같이 부합물인 테라스가 부착되어 있어 이를 감안하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1.본건 건물의 용도는 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '주택'으로 사용중임.
2.본건 건물에는 감정평가서의 사진용지에 나타나는 제시외 부합물(테라스)이 부착되어 있고, 최저매각가격은 위 테라스를 포함한 건물만의 평가액임(감정평가서 참조).
2.본건 건물은 기존건물에 새로이 증축된 부분으로 대지사용권이 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12739 (1)

* 소재지: 울산광역시 동구 주전동 132-1 빌라드씨103동 1층 102호

* 건물명: 빌라드씨

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 층수: 4층 중 1층

* 용도: 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)' / 현황 '주택'으로 사용 중

1.2. 토지정보

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(주전지구), 가축사육제한구역

1.3. 건물정보

* 건물면적: 101.17㎡ (약 30.6평)

* 건물지분: 101.17㎡ (약 30.6평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비

1.4. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 141,000,000원

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 울산광역시 동구 주전동 소재 ‘주전항’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

3.2. 등기부현황

* 등기구분: 갑1 (소유권보존)

* 권리자: 청마산업개발주식회사

* 접수일자: 2016-07-08

* 등기구분: 을1 (근저당권, 말소기준권리)

* 권리자: 박효숙

* 권리금액: 120,000,000원

* 말소: 말소

* 등기구분: 갑10 (임의경매)

* 권리자: 박효숙

* 권리금액: 120,087,671원

* 말소: 말소

* 등기구분: 갑11 (압류)

* 권리자: 동구(울산광역시)

* 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

* 제공된 주변 매매 정보 분석 결과:

* J-PARK (709-1, 연립): 84.96㎡ 기준 2023년 12월 17,000만원, 2025년 10월 17,000만원에 거래되었습니다.

* 빌라드씨(105) (136-6, 다세대): 74.01㎡ 기준 2026년 3월 19,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(빌라드씨 103동 1층 102호, 101.17㎡)은 면적이 비교 대상 물건들보다 넓습니다. 그러나 '대지사용권 없음' 및 '증축 부분'이라는 특수한 상황으로 인해 직접적인 시세 반영에는 한계가 있습니다.

* 감정가(141,000,000원)는 주변 실거래가(17,000~19,000만원)보다 낮게 책정되어 있으며, 이는 상술한 건물 특수성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건은 주전항 인근 주거 밀집 지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설)

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (추후 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대지사용권 없음: 본 건물의 가장 중대한 리스크입니다. 본 건물은 기존 건물에 새로이 증축된 부분으로, 토지에 대한 법적 사용 권리가 없습니다. 이는 소유권의 완전성을 심각하게 저해하며, 향후 법적 분쟁이나 건물 철거의 가능성까지 내포합니다.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현재 '주택'으로 사용 중입니다. 이는 건축법규 위반 소지가 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물만 매각: 토지에 대한 권리 없이 건물만 매각되므로, 건물 소유만으로는 토지 이용에 제약이 따릅니다. 토지 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 장기적인 보유 및 활용에 불확실성이 존재합니다.

* 부합물(테라스) 처리: 감정평가에는 테라스가 포함되었으나, 법적 소유권 및 관리 주체가 불명확할 수 있으며, 유지보수에 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 동구 주전동에 위치한 '빌라드씨' 103동 1층 102호로, 건물만 매각되는 임의경매 물건입니다.

* 101.17㎡의 넓은 면적을 소유하고 있으나, '대지사용권이 없는 증축 부분'이라는 매우 심각한 법적 하자를 안고 있습니다. 이로 인해 건물 가치가 현저히 낮아질 수 있으며, 취득 후에도 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

* 임차인은 대항력 및 보증금/차임이 없어 권리상 부담은 없습니다.

* 감정가 141,000,000원은 주변 실거래가 대비 낮은 편이나, 이는 상술한 건물 특수성을 반영한 결과로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적 (101.17㎡)

* 비교적 최근 준공된 건물 (2014년)

* 기본적인 생활 편의시설 접근 가능 (주전항 인근)

* '대지권 없음' 및 '증축 건물'의 위험성을 인지하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게는 감정가 이하 입찰 기회 제공 가능성 (매우 신중한 접근이 필수적입니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 건은 '대지사용권 없음'이라는 중대한 법적 리스크를 지니고 있어, 일반적인 부동산 투자 분석 방식으로는 접근하기 어렵습니다.

* 인수되는 보증금은 없으며, 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

* 감정가(141,000,000원)가 본건의 특수성을 충분히 반영한 수준일 것으로 판단됩니다.

* 위험 부담을 고려하여, 본건의 현황(대지권 없음, 증축 부분)을 감안했을 때, 감정가 또는 그 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위는 120,000,000원 ~ 135,000,000원을 제안합니다. 이 금액은 예상치이며, 실제 투자 결정은 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 검토, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.