나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4224 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원상가 110동 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 우현동 소재 " 중앙초등학교" 서측 인근에 위치하는 "우현풍림아이원 상가"110동 2층 203호로서 주위는 학교, 아파트, 근린생활시설등 으로 형성되어있고 환경은 대체로 양호시됨

교통상황

본건까지 차량출입이 용이함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층건 중 2층으로 외벽 : 화강석붙임 몰탈 페인트 내벽 : 합판위 페인트 몰탈 페인트 바닥 : 타일 몰탈 창호 : 샤시창호임

이용상태

교습소(피아노 학원) 로 이용중임

설비내역

급배수, 위생 등 기본설비는 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

다각형의토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 상가 부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 4차선 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택),중로1류(폭20-25m)(접함) 중로2류(폭15-20m)(접함),중로3류(폭12-15m)(접함),가축사육제한구역(모든축종제한구역) 상대보호구역,절대보호구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구 ,토지구획정리사업지구

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4224 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원상가 110동 2층 203호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

감정가: 200,000,000원

토지면적: 22654.10㎡ (약 6853.48평) (집합건물 전체 부지 면적)

토지지분: 0㎡

건물면적: 55.20㎡ (약 16.70평)

건물지분: 55.1952㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 소재한 "우현풍림아이원 상가" 110동 2층 203호입니다. 주변으로는 중앙초등학교가 있으며, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 대체로 양호한 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 및 서측으로 4차선 포장도로와 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택), 중로1류(폭20-25m), 중로2류(폭15-20m), 중로3류(폭12-15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2011년 07월 06일 접수된 대구은행의 근저당권(125,000,000원)입니다. 경매개시결정 등기(주식회사아이엠뱅크, 102,508,123원)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자/사업일자: 2025-11-06

확정일자: 2025-11-06

배당신고일자: 2025-11-06

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황 및 이용 상태

본건은 "우현풍림아이원 상가" 내에 위치하며, 현재 교습소(피아노 학원)로 이용 중입니다. 이는 지역 내 교육 수요가 존재함을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 학교와 주거 단지가 인접해 있어 배후 수요가 확보되는 근린상권의 특성을 가집니다. 상가 건물 자체의 입지는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에 중앙초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

본건의 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 구분소유자가 건물 소유권에 대응하는 토지 지분 등기(대지권 등기)를 받지 못한 상태로, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 대지권의 정확한 유무 및 면적을 알 수 없어 거래 시 불확실성을 내포합니다.

6.2. 기타 리스크

임차인이 대항력은 없으나, 명도 협상이 원만하게 진행되지 않을 경우 명도 지연의 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 우현동의 중심부에서 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가 물건입니다. 초등학교 및 대규모 아파트 단지에 인접하여 안정적인 배후 수요가 기대됩니다. 현재 피아노 학원으로 운영 중이며, 토지이용계획상 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 대지권 미등기라는 중대한 하자 요인이 있어, 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 대규모 주거 단지에 인접한 우수한 입지 조건

* 현재 운영 중인 상가(피아노 학원)로서 지속적인 수익 창출 가능성

* 대지권 미등기 문제 해결 시 가치 상승 잠재력 보유

* 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 추가적인 대지권 확보 비용을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 가능

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 채무는 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 200,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 현 상태(특히 대지권 미등기 문제 해결 비용), 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대지권 미등기 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있으며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사 후 보수적인 시각으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.