나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4222 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1427 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕교차로" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 일반음식점, 소매점 등으로 형성되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교톹사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(17m이하), 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 중로1류 (폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 스톤코트 등 마감 내벽: 벽지, 자기질타일 및 인테리어 등 마감 바닥: 데코타일 및 자기질타일 등 마감 창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

(가)근린생활시설로 이용중이며, 일부 공실인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 천장부착형 냉.난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 의뢰목록상 "제1종근린생활시설"이나, 일반건축물대장상 "제1종, 2종 근린 생활시설"로 표시변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 1층 출입구 부분에 파이프조 폴리카보네이트구조 비가림막이 소재하며 이를 포함 감안하여 평가하였으니 이점 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록2 건물은 등기사항전부증명서상 "제1종근린생활시설"이나 일반건축물대장상 "제1,2종 근린생활시설"로 표시변경됨. 1층 출입구 부분에 파이프조 폴리카보네이트구조 비가림막 소재 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4222 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1427

* 토지 면적: 563.80㎡ (약 170.57평)

* 건물 면적: 806.89㎡ (약 243.81평)

* 용도: 근린시설 (등기부상 제1종, 건축물대장상 제1,2종)

* 감정가: 2,387,848,370원

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕교차로" 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 소매점 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 서측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있어 교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(17m 이하)로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2021년 1월 5일자 대구은행 근저당권(을8)이 말소기준권리이며, 이를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: "대항력 있는 임차인"이 존재하여, 해당 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 정한슬: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-03-10. 대항력 없음.

* 주식회사명광성: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2020-07-03. 대항력 있음. (주의: 확정일자 및 배당신고일자 정보 부재로 인한 권리 분석의 불확실성이 존재하며, 명도 시 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

* 주식회사지에이치컴퍼니: 보증금 55,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2017-11-23, 확정일자 2026-01-05, 대항력 있음. (주의: 확정일자가 전입일자보다 늦은 점은 일반적이지 않으나, 대항력이 있다고 명시되어 있으므로 인수될 가능성을 고려해야 합니다.)

* 최윤정: 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025-03-13. 대항력 없음.

* 인수 총 보증금: 65,000,000원 (주식회사명광성 10,000,000원 + 주식회사지에이치컴퍼니 55,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 일반음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다. 양덕교차로 인근의 노선상가지대로서 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 2016년 준공된 3층 건물로 파악됩니다. 현재 일부 공실이 있는 것으로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고 주요 도로와 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주변 편의시설:

* 다이소 포항양덕본점, GS THE FRESH, 이마트 에브리데이, 노브랜드 등 쇼핑 시설이 인근에 있습니다.

* 포항우리병원, 굿모닝연합소아청소년과의원, 원의원 등 의료 시설이 위치해 있습니다.

* 포항북부경찰서, 대구지방법원 포항지원, 대구지방검찰청 포항지청 등 행정 및 사법 기관이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 물빛공원 등 녹지 공간이 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 포항시 타 지역에서 쓰레기 매립장 건설 등으로 인한 주민 반대 사례가 있었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 주식회사명광성(1000만원)과 주식회사지에이치컴퍼니(5500만원)의 보증금 총 65,000,000원이 인수될 수 있습니다. 특히 주식회사지에이치컴퍼니는 확정일자보다 전입일자가 늦어 명도 시점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 용도 및 상태: 등기부상 제1종, 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설로 표기 상이점이 있으나, 큰 문제는 아닐 것으로 보입니다. 2016년 준공 건물이므로 노후도 및 건물 상태 점검이 필요하며, 일부 공실에 따른 공실 리스크 관리도 중요합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 고도지구(17m 이하) 등 일부 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 양덕동의 주요 상권에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 인수되는 보증금, 그리고 일부 공실 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양덕교차로 인근의 우수한 입지 조건 및 상권 접근성.

* 대로변에 접한 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 가치 상승 잠재력.

* 주변의 풍부한 생활 편의시설 및 행정기관 인접.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,387,848,370원

* 인수 보증금: 65,000,000원

* 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자금액은 2,322,848,370원부터 시작됩니다.

* 최종 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 임차인 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서 감정가의 80%~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 예상할 수 있으나, 철저한 사전 조사와 현장 방문을 통해 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.