나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53258 [1] 경기도 광주시 초월읍 용수리 211-1 신영타운 106동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 "용수1리복지회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 중 제2층 제201호로서 (사용승인일:2017.09.20) 외 벽 : 외장타일 및 석재붙임 등 마감. 창 호 : 섀시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다. (※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 평지로서 현황 '다세대주택'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 ---

물건 비고

신청채권자(서울보증보험 주식회사)가 한국토지주택공사 임차보증금 양수 후 2026.2.2.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53258 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 용수리 211-1 신영타운 106동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지면적: 51.39㎡ (약 15.55평)

건물면적: 68.90㎡ (약 20.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 중 제2층 제201호이며, 2017년 9월 20일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장타일 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형 평지로서 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 법규 및 제한사항

토지이용계획상의 각종 제한사항이 다수 존재하며, 상세 내용은 1.3. 토지 정보 섹션을 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 "용수1리복지회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 및 농지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 단지인 'ShinYoungTown103동'의 2017년식, 73.49㎡ 면적의 1층 물건이 2026년 6월 2일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 동일하게 2017년 준공된 '신영타운106동'의 2층 201호로, 면적은 68.90㎡로 위 거래 사례보다 다소 작습니다. 이러한 유사 거래 사례와 면적, 건축 연도를 고려할 때, 본건의 시세는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 형성될 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 이전 등기들이 다수 존재하며, 주택임차권(한국토지주택공사, 219,000,000원), 근저당(최연화, 100,000,000원), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(서울보증보험, 232,032,000원) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 29일

* 배당신고일자: 2024년 6월 26일

* 대항력: 없음

참고로, 신청채권자(서울보증보험 주식회사)가 한국토지주택공사 임차보증금을 양수한 후 2026년 2월 2일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 7월 14일 접수된 최연화 근저당(을8)입니다. 본 건은 부동산 강제경매이므로, 매각으로 인해 을9(주택임차권), 을8(근저당), 갑10(압류), 갑11(강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지 등이 혼재된 지역으로, 이는 지역의 복합적인 특성을 나타냅니다. 다만, 향후 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있어 일반적인 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경, 공동담보 등 특수물건 정보는 구체적인 내용을 파악하여 추가적인 검토가 필요합니다.

* 전체 채권 총액(등기부채권 총액 319,000,000원)이 감정가(234,000,000원)를 초과합니다. 이는 낙찰가율이 높을 경우 수익성 확보에 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 지정된 각종 규제(계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등)로 인해 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 동일 단지의 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 저가 매수 기회를 노려볼 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 동일 단지 내 실거래 사례를 통해 시세 파악 및 투자 가치 판단이 용이합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 시세 분석: 동일 단지(신영타운103동) 73.49㎡, 1층 물건이 2026년 6월 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건(신영타운106동 2층 201호, 68.90㎡)은 면적은 다소 작으나 건축 연도는 동일하며, 층수 및 호수 차이를 고려할 때 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

시세와 감정가 간의 차이를 고려할 때, 일반적인 경매 입찰 전략으로 감정가의 85% ~ 90% 범위를 고려할 수 있습니다. 이는 약 198,900,000원 ~ 210,600,000원에 해당합니다. 그러나 제시된 시장 시세(1.8억~1.9억)를 고려했을 때, 낙찰가는 이보다 낮을 수도 있습니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하되, 보수적으로 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.