나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9508 [1] 대구광역시 중구 대봉동 152-24 대봉화성파크드림 101동 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대봉동 소재 <건들바위네거리> 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 중 10층 1008호 단위세대로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복2차선, 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로 3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 기호(2): 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "김기완"임. 나. 임대관계 미상임. 다. 기타 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 잠금잠치 등으로 주민탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9508 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9508 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 대봉동 152-24 대봉화성파크드림 101동 10층1008호

* 용도: 아파트

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 37.23㎡ (약 11.26평)

* 토지지분: 37.2338㎡ (약 11.26평)

* 건물면적: 79.74㎡ (약 24.12평)

* 건물지분: 79.737㎡ (약 24.12평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 큰OOOOOOO

* 집합건물 정보:

* 아파트명: 대봉 화성파크드림

* 사용승인일: 2006년 05월 22일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 해당 동/층: 101동 10층

* 해당 호수: 1008호

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

* 총 층수: 15층

* 주요 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대봉동 소재 건들바위네거리 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호하다고 볼 수 있습니다.

* 인접 도로상태

서측으로는 왕복 4차선 도로, 동측으로는 왕복 2차선 도로, 북측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 대로 3류(폭 25m~30m) 및 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 21일 접수된 큰고개새마을금고의 근저당권 (금 304,800,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 434,208,176원

* 임차인 현황:

*

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

*

본 건에는 대항력 있는 임차인 조 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력이 있다는 점은 권리 분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 대봉동 일대는 건들바위네거리 인근으로, 기존 주거지 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: 대봉화성파크드림은 2006년에 사용승인된 아파트로, 총 2개동 281세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 2층으로 이루어져 있으며, 주차는 지상 4대, 지하 119대를 포함하여 총 123대 가능합니다. (총괄표제부 상 주차대수 총 307대, 지하주차 181대/126대)

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변시설: 본건 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 조 은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임대차 관계의 특수성으로 인한 불확실성은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 단지 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

대구광역시 중구 대봉동에 위치한 대봉화성파크드림 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 건물 상태 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에서 주의 깊은 판단이 요구됩니다. 현재 등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대구 도심권에 위치하여 직주근접 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 시세 변동 가능성을 고려한 투자 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 4월 28,800만원, 5월 29,700만원 및 33,000만원)와 감정가 325,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이하일 가능성도 있습니다. 특히, 전용면적 79.74㎡ 물건이 28,800만원에 거래된 점과 10층이라는 점을 감안하여, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 불확실성을 일부 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.