나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1207 [1] 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동 소재 '수창초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '대구역센 트럴자이 102동 3층 303호(전용면적: 94.8407㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 공원, 아파트단지, 주변 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도3호선역 등이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여 건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상27층건(102동, 사용승인일자: 17.10.30) 중 3층 303호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트("건축물현황도"상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개 별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건 (아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복6차선, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 10M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1207 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 수창동 173, 대구역센트럴자이 102동 3층 303호

용도: 아파트

토지면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

건물면적: 94.84㎡ (약 28.69평) (전용면적 기준)

감정가: 507,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동 소재 '수창초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

'대구역센트럴자이' 아파트 단지 내 102동 3층 303호입니다.

주변은 공원, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장 및 대구 도시철도 3호선 역이 소재합니다.

지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018년 1월 8일 농협은행 근저당권 (480,000,000원)

본 건 경매개시결정: 2025년 10월 24일 농협은행 임의경매 (510,707,448원)

등기부 채권 총액: 576,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 명세서상 비고란에 특이사항은 기재되지 않음)

3.2. 임차인 현황

임차인: FIGUEROAMARISSAAVELLANA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 6월 12일

대항력: 없음

주의사항: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 전입일자 관련하여 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 아파트 단지는 북측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접하고 있습니다.

주거 지역 내 위치하며, 주변에는 공원, 학교, 상업 시설 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대구역을 도보로 이용할 수 있는 입지이며, 주변 개발 및 교통망 확충으로 인한 잠재력을 보유하고 있습니다.

4.2. 시장 동향 (아파트 매매/임대 정보 기반)

최근(2026년 7월) 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 72.83㎡ (약 22.04평) / 8층: 497,000,000원

* 84.64㎡ (약 25.60평) / 25층: 548,000,000원

* 84.64㎡ (약 25.60평) / 33층: 547,000,000원

본건은 제공된 최근 거래 자료의 면적(72.83㎡, 84.64㎡)보다 넓은 94.84㎡ (약 28.69평)입니다.

최근 거래가(72.83㎡ 기준 약 682만원/㎡, 84.64㎡ 기준 약 647만원/㎡)를 토대로 볼 때, 본건(94.84㎡)의 예상 시세는 약 6억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가(507,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 경매 참여 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

최근 전월세 거래는 보증금 2,400만원 ~ 3,000만원, 월세 0원 ~ 120만원 수준에서 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 속한 '대구역센트럴자이'는 2017년 10월 준공되었으며, 총 6개동 1010세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

총 주차 대수는 222대로, 가구당 약 0.22대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에 각종 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

'수창초등학교' 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

대구역을 중심으로 한 교통 및 상업 인프라 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서상 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 등 구체적인 확인이 불가한 상태입니다.

외부 관찰 및 탐문에 의거 평가가 이루어졌으므로, 매수 시에는 반드시 사전에 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 실제 지상권의 존부 및 그 내용을 확인하는 것이 중요합니다. (일반적으로 아파트 물건에는 해당 사항이 적습니다.)

6.3. 주변 시설

주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설 등이 혼재되어 있어, 일반적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 주변 환경 조사 권장)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 도심에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가하며, 매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

대구 도심의 핵심 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

94. 84㎡의 넓은 전용면적은 가족 단위 거주 또는 임대 수익형으로 활용하기에 유리합니다.

감정가 대비 시세가 높아, 경매 성공 시 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 507,000,000원

최근 실거래가 기반 시세 분석: 약 6억 2천만원 이상 (94.84㎡ 기준)

본건은 감정가가 시세보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세의 90% 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없고, 입지 및 면적을 감안할 때 경쟁이 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 550,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 권리 분석 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.