나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9530 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 195-2 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "동문고등학교" 서측 인근에 위치하는 "대송빌라 (통칭) 제102동 1층 101호" 단위세대로서 주변은 아파트, 다세대주택 및 학교 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 다세대주택으로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제102동 4층건 중 1층 101호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 목재 및 샷시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 건(다세대주택)부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 2M~3M의 진입도로로 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전 제5구역(전술), 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9530 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 195-2 102동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 75.34㎡ (약 22.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.08㎡ (약 25.43평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화성새마을금고

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치하며, "동문고등학교" 서측 인근에 소재합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 다세대주택으로서 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 서측으로 노폭 약 2~3M의 진입도로를 이용합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 말소기준권리는 2024년 06월 13일 접수된 화성새마을금고의 근저당권(금 156,000,000원)입니다.

* 근저당권 말소 후, 본 경매로 인해 소멸되는 권리들이 다수 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1997년 06월 10일

* 대항력: 있음

* 특이사항으로 '대항력 있는 임차인'이 존재하나, 명시된 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금/차임이 미상인 경우, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적이며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 보증금 기준)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교가 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 생활 편의시설 및 상업 시설은 인근 대로변을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 향후 개발 가능성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 아파트, 다세대주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* "동문고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의시설 이용은 인근 시가지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 명시된 보증금은 0원이지만, 실제 임대차 관계 및 보증금 액수가 명확히 확인되지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 서측으로 약 2~3M의 좁은 도로를 이용하므로, 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공된 자료나 일반적인 검색으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 수성구 만촌동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 교육 환경이 양호하고 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 리스크 관리가 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근 학교를 통한 교육 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 리스크를 잘 관리한다면, 시세 대비 저가 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 71.57㎡(약 21.65평): 110,000,000원 (2026년 6월) -> 약 508만원/평

* 58.96㎡(약 17.84평): 187,000,000원 (2026년 6월) -> 약 1,048만원/평 (고가 거래 사례)

* 66.83㎡(약 20.21평): 140,000,000원 (2026년 6월) -> 약 692만원/평

* 본건 면적(84.08㎡, 약 25.43평)은 최근 매매 사례 중 가장 크며, 1996년에 사용승인된 건물입니다.

* 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려하고, 본건의 면적 및 입지, 그리고 '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

* 본 입찰가는 '인수 보증금'은 제외하고 산정되었으며, '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성으로 인해 추가적인 명도 비용이나 법적 리스크 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.