나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9600 [1] 대구광역시 수성구 삼덕동 256-2 주건축물 1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 대흥동 소재 "원정지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택, 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제1동 제3층 제302호 단위세대로서, 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가)공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, LPG에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며 공동주택(연립주택) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 5~6미터, 북측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 <추가기재>(하천)은 건설과{666-2994} 확인입니다.

공부와의 차이

본건 토지는 제시목록상 지목 "전"이나, 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9600 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 삼덕동 256-2 주건축물 1동 3층302호 (신주소: 대구광역시 수성구 월드컵로5안길 9-1)

용도: 연립주택

건축년도: 2017년 (사용승인일 2018.05.29 기준)

감정가: 399,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.55㎡ (약 16.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.71㎡ (약 23.2평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 삼덕동 소재 "원정지" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인접 도로로는 북서측에 폭 약 5~6미터, 북측에 폭 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을5 근저당 (삼성화재해상보험주식회사, 2025.04.03. 접수)이며, 권리금액은 326,400,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존부 및 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 2019.10.11.: 갑3 소유권이전(2번신탁등기말소)

* 2021.02.18.: 갑4 소유권이전(매매, 권리자: 이숙희)

* 2025.04.03.: 을5 근저당 (삼성화재해상보험) - 말소기준권리

* 2025.04.07.: 을8 근저당공동담보

* 2025.10.27.: 갑9 임의경매개시결정 (채권자: 김명일)

총 등기부채권 금액은 476,400,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 단지 정보

본 건은 '삼덕동에서유유자적' 단지 내 또는 인접한 연립주택으로 추정됩니다. 같은 단지 내 유사 면적(52.09㎡, 45.8㎡)의 연립주택이 최근 2024년 1월~3월 사이 4.35억 원에서 4.55억 원에 거래되었습니다. 본 건(76.71㎡)의 감정가(3.99억 원)는 이러한 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 동향

주변 연립주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 평당 약 835만원에서 993만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본 건(76.71㎡)의 시장가치를 추정 시, 약 5.37억 원에서 5.75억 원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건이 위치한 대구광역시 수성구 삼덕동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교 등 교육시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 건축물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, LPG 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 반드시 명확히 해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상이며, 거주 중인 임차인이 대항력 등 법적 권리를 주장할 경우 명도 절차에 어려움이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 법원 현장조사 제한

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 제한적이었으며, 주민 탐문 조사를 통해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 이용 현황은 다를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 산업폐기물 처리 시설, 대규모 축사, 유해 화학물질 취급 시설 등)의 존재 여부는 본 보고서 작성 시점 기준으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 관련 정보를 추가적으로 확인하여 투자 결정을 내리는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 삼덕동에 위치한 연립주택으로, 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 입지 조건, 교통 및 생활 편의성을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성이 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 높은 시세

감정가 3.99억 원 대비 예상 시세가 5.37억 원에서 5.75억 원 수준으로, 상당한 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 신축급 연립주택

2017년 준공된 비교적 신축급 연립주택으로, 추가적인 리모델링이나 향후 재건축 시에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

8.3. 편리한 주거 환경

주거 선호도가 높은 수성구에 위치하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 시세는 5.37억 원에서 5.75억 원 수준으로 추정됩니다. 권리 분석상 인수되는 지상권 및 명도 리스크가 잠재하고 있으나, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 명도 및 지상권 관련 리스크를 보수적으로 고려할 경우 4.5억 원 이상, 적극적으로 입찰에 참여할 경우 4.8억 원에서 5.2억 원 수준에서 낙찰가가 형성될 것으로 보입니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 현장 조사 결과, 그리고 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

추천 입찰가 범위: 480,000,000원 ~ 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.