나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51882 [1] 충청남도 서산시 수석동 688-86 동남아파트 2동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 수석동 소재 "수석2통 마을회관" 남서측 인근에 위치하는 동남아파 트 제2동 제3층 제305호로서, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형 성된 지역임.

교통상황

북동측 인근으로 중앙로(국도29호선)가 통과하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제305호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측의 출입로를 통하여 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-01-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(20 20-06-25)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피 해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 "동남아파트 제2동"이나 현황 건물 외관에 "동남 1차 102"로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 "동남아파트 제2동"이나 현황 건물 외관에 "동남 1차 102"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51882 (1)

소재지: 충청남도 서산시 수석동 688-86 동남아파트 2동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 43,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

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1.2. 면적 정보

토지면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

토지지분: 31.94㎡ (약 9.66평)

건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

건물지분: 48.42㎡ (약 14.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 수석동 소재 "수석2통 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

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2.2. 교통 여건

북동측 인근으로 중앙로(국도29호선)가 통과하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통은 양호한 편임.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 이력은 이희준(2005.05.19), 김인창(2010.05.31), 김태훈(2023.07.14)으로 확인됨.

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 14일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당(36,225,000원)이며, 이후 등기된 권리(소유권 이전, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

또한, 2025년 10월 31일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 임의경매 개시결정 등기(32,373,673원)가 존재함.

총 등기부채권액은 36,225,000원임.

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3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요함.

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3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수석동 일대는 소규모 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 지역으로 형성되어 있음.

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4.2. 편의시설

인근 중앙로(국도29호선)를 통한 시내 접근성이 용이하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

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5. 생활정보

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5.1. 아파트 개요

아파트명: 동남1차아파트

사용승인일: 1993년 9월 18일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층

총 세대수: 168세대

본건 전용면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

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5.2. 주차 시설

단지 내 총 주차 가능 대수는 73대임. 168세대 대비 주차 공간이 부족한 편으로, 세대당 약 0.43대의 주차 공간이 확보되어 있음.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 표시 불일치

공부상으로는 "동남아파트 제2동"이나, 실제 건물 외관에는 "동남 1차 102"로 표시되어 있어, 등기부등본 및 건축물대장과의 일치 여부 확인이 필요함. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있음.

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6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따름.

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6.3. 주차 공간 부족

총 73대의 주차 공간은 168세대에 비해 현저히 부족하여, 입주민 간 주차 문제로 인한 갈등이 발생할 수 있으며, 이는 거주 만족도를 저해할 수 있음.

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6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았음. 다만, 서산시 생활폐기물 처리시설(자원회수시설)이 지역 랜드마크로 활용되는 사례가 있으며, 이는 혐오시설이라기보다는 시설 자체의 관리 및 운영에 따른 주민 편익시설로 조성된 경우임. 본건 인근에 이러한 시설의 직접적인 영향권에 있는지는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

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7. 종합 의견

본건은 서산시 수석동 소재 동남아파트 2동 3층 305호로, 감정가 4,300만원에 경매 진행 중인 부동산임. 전용면적 48.42㎡(약 14.65평)에 해당하는 비교적 작은 면적으로, 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치함. 교통 여건은 중앙로 및 버스정류장 인접으로 양호한 편임. 권리관계는 삼성화재해상보험주식회사의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 공부상 건물명과 실제 표기명이 다른 점, 세대수에 비해 부족한 주차 공간, 그리고 토지이용계획상의 제한사항(자연녹지, 가축사육제한, 군용비행장 소음대책구역) 등은 고려해야 할 리스크 요인임.

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8. 투자 포인트

* 유사 면적 실거래가 수준 대비 합리적인 감정가: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(48.9㎡)의 아파트가 2025년 11월 4,150만원에 거래되었으며, 감정가 4,300만원은 시세와 크게 동떨어지지 않은 수준임.

* 우수한 교통 접근성: 중앙로(국도29호선) 및 시내버스정류장이 인접하여 시내 이동이 편리함.

* 주거 및 근린생활시설 혼합 지역: 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이함.

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9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(48.42㎡, 공급면적 63.75㎡)의 아파트가 2025년 11월 4,150만원에 거래된 사례가 있음. 더 큰 면적(59.85㎡)의 경우 2026년 1월 4,400만원, 2026년 3월 5,100만원에 거래됨.

본건의 감정가는 4,300만원이며, 말소기준권리 설정 금액 및 소멸될 권리들을 고려할 때, 시세 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음.

건물 표시 불일치, 부족한 주차 공간, 공법상 제한 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 3,800만원에서 4,300만원 사이 에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 다만, 시장 상황 및 본건의 실제 상태에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.