나이스옥션 법원경매 논산 2025타경494 [1] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1126-123 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 "연무사거리" 북서측 인근에 위치하는 토지 로서, 주위일원은 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 소재하며, 대로변에 근린생활시설 등이 소재하는 읍소재지 외곽지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지역내의 부정형 평지로서 "주거기타" 로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서 ·외벽 : 외장용 복합판넬 등 마감. ·내벽 : 벽지, 타일 등 기타마감. ·창호 : 샷시창호 임.

이용상태

1층 : 소매점(현 "창고"). 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, LPG가스 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 본건물은 논산시 연무읍 안심리 1126-76, 1126-123 양지상에 소재하나, 2013.06.20자 토지합병으로 동소 안심리 1126-123번지 단독지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 및 테크 포함(단, 컨테이너박스 매각제외)
-제시외 수목(정원수 및 잔디) 및 관정은 토지에 포함 평가됨
-사도를 통해 출입 가능하므로 토지소유자와 도로사용승인을 요함
-목록2. 현황 1층, 2층 주택, 2013. 6. 20.자 1126-123으로 토지합병됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 논산지원 2025타경494 (1) 사건으로, 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1126-123에 소재한 단독주택입니다.

감정가는 204,919,000원이며, 토지 면적은 389.00㎡(약 117.68평)이고 건물 면적은 99.45㎡(약 30.08평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 현황은 1층 소매점(창고) 및 2층 주택으로 이용 중입니다.

주요 채권자는 연무농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 "연무사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 주거지, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 읍소재지 외곽 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 세로(가)에 접하고 있으며, 사도를 통해 출입이 가능하므로 토지 소유자와의 도로 사용 승인이 필수적입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을11, 2015.01.23 접수, 연무농업협동조합 근저당) 하위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-02

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없으나, 최 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 약 2,140,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 외곽 지역에 위치합니다.

1층은 창고로 사용되는 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중으로, 용도 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

주변 주거시설 및 일부 상업 시설이 존재하여 기본적인 배후 수요는 있으나, 읍소재지 외곽이라는 점을 고려해야 합니다.

연무사거리 인근에 위치하나, 지역 상권의 중심부와는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

읍소재지 외곽 지역으로, 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지가 인접해 있어 축사 등의 시설이 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 사용 승인 문제

본 건은 사도를 통해 출입이 가능하며, 이로 인해 토지 소유자와의 원만한 도로 사용 승인 협의가 필수적입니다. 승인 불가 또는 과도한 사용료 요구 시 접근성에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황

1층이 창고로 사용되고 있어, 실제 상가 임대 수익이나 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 논산시 연무읍의 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다.

입지상 연무사거리 인근 외곽 지역이며, 사도 이용에 따른 접근성 리스크가 가장 큰 고려 사항입니다.

권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 도로 사용 승인 문제는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

감정가는 204,919,000원이지만, 도로 문제 등으로 인해 실질 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치

389㎡의 토지 면적은 단독주택 건축 또는 기타 소규모 개발 가능성을 제공합니다.

* 1층 공간 활용

현 창고로 사용되는 1층 공간을 임대하거나 다른 용도로 전환하여 부가 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

* 낙찰 후 명도 용이성

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 204,919,000원입니다.

하지만 사도를 통한 출입으로 인한 도로 사용 승인 리스크가 매우 크므로, 이를 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

주변 시세 및 본 건의 현황을 종합적으로 판단하였을 때, 입찰 시 약 70~80% 수준의 할인율을 적용하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 선으로 제시합니다.

본 예상가는 투자자의 위험 감수 수준 및 도로 사용 승인 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.