나이스옥션 법원경매 논산 2025타경496 [1] 충청남도 논산시 부적면 외성리 204-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 부적면 외성리 소재 "외성1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농가주택, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 마을진입로에 접하거나 그 인근에 위치하는 토지로서, 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

Ⅳ.1.라 개별요인 비교(격차율) 참조

인접 도로상태

기호1,6,7,9): 맹지 기호3,4,5)토지는 아스콘 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3~9): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조 본건 토지상에 소재하는 제시외건물은 건물에 부합된 건물이며, 수목은 고령인 감나무 등으로서 토지의 소유권에 제한이 따르지 않는 다고 판단되어 토지에 미치는 제한단가를 표기하지 않음.

공부와의 차이

본건 기호3~5,8)토지는 일부가 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건 토지상에 소재하는 제시외건물은 건물에 부합된 건물이며 이동이 용이한 제시외 건물이고, 수목은 고령인 감나무 등으로서 토지의 소유권에 제한이 따르지 않는 것으로 판단되어 토지에 미치는 제한단가를 표기하지 않음

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층건으로서 (사용승인일:1980.04.08) 외벽: 적연와 노출쌓기 및 세멘몰탈후 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 및 유리창임

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 건물은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층건이나 실제는 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층 건임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건 건물의 등기부등본상 205-1, 206-4양지상으로 등재되어 있으나, 2005.09.21 206-4와 합병되어 205-1단일지상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 제시외 차고 ㉡ 매각 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조).
2. 목록1,4,5,6,7,8,9 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 목록5,8 원상회복 후 발급 가능. 목록9 농지전용허가(2001.6.7. 전용목적: 농업용 농가창고)가 이루어진 토지로 전용허가사항을 이행하지 않는 경우 원상회복명령이 발하여 질수 있음. 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)
3. 목록1,6,7,9 맹지. 목록3,4,5,8 일부도로.
4. 목록2 실제 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층 건물이고 205-1로 합병됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경496 (1)

소재지: 충청남도 논산시 부적면 외성리 204-10

용도: 단독주택

감정가: 428,062,000원

토지면적: 6,893.00㎡ (약 2,085.18평)

건물면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물 제시외면적: 249.00㎡ (약 75.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부적농업협동조합 (부OOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 부적면 외성리 소재 "외성1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

토지는 마을진입로에 접하거나 그 인근에 위치하며, 차량의 접근이 가능합니다.

인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 이 , 보증금 7,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-12-10, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 부적농업협동조합의 근저당권(을5, 금180,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 가장 오래된 권리인 노무수의 근저당권(을2, 금75,000,000원, 1982-06-09)은 말소되었습니다.

* 소멸되는 권리

* 말소기준권리 이후의 권리 및 등기부상 모든 권리(압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없습니다.

* 인수되는 권리

* 명시적으로 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 논산시 부적면 외성리의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지형을 이루고 있습니다.

인근 지역의 최신 실거래가 및 구체적인 시세 정보는 제한적이지만, 넓은 토지 면적(약 2,085평)이 본 건의 주요 가치 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다.

이와 유사한 농촌 지역 단독주택 및 토지 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 경우 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 보입니다.

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 잠재적인 시설 존재 가능성이 있으므로 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

* 본건 토지는 마을 진입로에 접하고 있어 차량으로의 접근이 용이합니다.

* 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 기본적인 대중교통 이용이 가능하나, 주 이용은 차량에 의존할 것으로 보입니다.

* 편의시설

* 본건 소재지는 농촌 지역으로, 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 논산시 읍면 소재지로 나가야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설에 대한 직접적인 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설

* 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보이며, 이에 대한 상세한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9번 토지에 대해 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 원상회복 관련: 목록 5, 8번 토지는 원상회복 후 농지취득자격증명 발급이 가능하며, 목록 9번 토지는 농지 전용 허가(2001.6.7. 농업용 농가창고 목적)가 되어 있으나, 허가사항 미이행 시 원상회복 명령이 발하여질 수 있습니다. 매수 신청 전 반드시 관할 행정관서에 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 도로 편입: 목록 1, 6, 7, 9번 토지는 맹지로, 접근성 확보 및 건축 관련 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 3, 4, 5, 8번 토지는 일부가 도로로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 차고 ㉡은 매각 대상에서 제외되므로, 매수자는 해당 부분을 별도로 처리해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하므로, 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 임대차 여부 미상: 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 확인되지 않았습니다. (다만, 등재된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 바탕으로 다양한 활용 가능성을 지닌 단독주택입니다. 전원생활, 귀촌, 주말 주택 등으로 활용하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으나, 농지취득자격증명 요구, 맹지, 토지 일부 도로 편입 등의 법적·현황적 제약 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

제시외 건물의 제외, 토지 이용 계획 및 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 2,085평에 달하는 광대한 토지는 본 물건의 가장 큰 장점이며, 향후 증축, 분할, 혹은 새로운 시설 도입 등 다양한 개발 및 활용 잠재력을 제공합니다.

* 단독주택 용도: 개인적인 거주 목적뿐만 아니라, 주말 주택, 귀농·귀촌을 위한 기반 시설 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 농촌 지역의 잠재 가치: 지역의 발전 가능성, 전원생활 수요 증가 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 428,062,000원입니다.

현장 조사, 주변 시세, 권리 관계, 농지취득자격증명 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하였습니다.

또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없는 점을 반영하였습니다.

위 요소들을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 380,000,000원에서 430,000,000원 사이로 판단됩니다.

현장 조사 및 행정기관 상담을 통해 농지 관련 문제점들을 명확히 해결할 수 있다는 전제 하에, 본 물건의 적정 입찰가는 약 407,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.