나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5035 [1] 경기도 연천군 청산면 궁평리 499-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 궁평리 소재 "궁평초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 농경지, 임야, 축사 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형의 완경사진 토지로서, 현황 제시외건물 기호 ㉠ 및 ㉡이 신축중에 있는 "대지"로 이용중임. 기호(2) : 삼각형의 완경사진 토지로서, 현황 "주거나지"로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 완경사진 토지로서, 현황 "주거나지"로 이용중임. 기호(4) : 가장형의 완경사진 토지로서, 현황 "주거나지"로 이용중임. 기호(5) : 가장형의 평지로서 현황 "도로"로 이용중임. 기호(6) : 부정형의 완경사진 토지로서, 현황 "주거나지"로 이용중임. 기호(7)~(12) : 부정형의 완경사진 토지로서, 공히 현황 "도로" 및 "폐도" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 ~ 약 5미터 내외의 현황도로(499-17)에 접함. 기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 약 3미터 ~ 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(4) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(5) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(6) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 ~ 약 5미터 내외의 현황도로(499-17)에 접함. 기호(7)~(12) : 공히 현황 도로 및 일부 폐도(기호(9) 일부)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구(궁평지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-청산4)(저촉), 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(7) : 계획관리지역, 자연취락지구(궁평지구), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에는 신축중인 제시외건물 2개동이 소재함.(기호(㉠,㉡) (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

1) 본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "대지"임. 2) 본건 기호(2)~(4),(6) 토지의 공부상 지목은 "임야" 및 "전"이나, 현황은 "주거나지"임. 3) 본건 기호(5),(7)~(12) 토지의 공부상 지목은 "임야" 및 "전","도로"이나, 현황은 공히 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각,목록7.~12는 지분매각
목록2.3.8.9.12.는 농지취득자격증명원 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5035 (1)

소재지: 경기도 연천군 청산면 궁평리 499-18

용도: 임야 (현황: 기호(1)은 대지, 기호(2)~(4),(6)은 주거나지, 기호(5),(7)~(12)는 도로 및 폐도)

감정가: 682,914,300원

토지면적: 4969.00㎡ (약 1503.42평)

토지지분: 3384.07㎡ (약 1023.77평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (목록 7~12는 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 연천군 청산면 궁평리 소재 "궁평초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 임야, 축사 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 각 필지는 약 3~6미터 폭의 현황도로, 비포장도로, 포장도로 등에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 일부 필지는 폐도로 이용 중인 구간도 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에 궁평초등학교가 위치하며, 푸르내마을 등 농촌 체험 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 주변에는 주택, 농경지, 임야, 축사 등이 혼재되어 있습니다.

군사시설: 연천군 지역은 접경지역 특성상 군사시설 보호구역 및 제한보호구역으로 지정된 곳이 많으며, 이는 본건 토지 이용계획 및 제한상태에도 반영되어 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 을1: 근저당권 (광탄농업협동조합, 2022-04-20, 216,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 지상권설정 (광탄농업협동조합, 2022-04-20, 말소)

* 갑1: 소유권이전 (배연경, 2023-02-15)

* 을3: 근저당권 (강규현, 2023-02-15, 120,000,000원, 말소)

* 갑2: 임의경매 (강규현, 2025-10-31, 말소)

등기부채권 총액: 336,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주택, 농경지, 임야, 축사 등이 혼재하는 지역으로, 상업적 기능보다는 농업 및 주거 기능이 주를 이루는 것으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 궁평초등학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 보입니다. 연천군 청산면 지역은 동두천시와 포천시 등 인접 도시를 통해 편의 시설 이용이 가능합니다.

숙박시설: 인근에 연천 플랫하우스, 연천 두레 펜션 등 다수의 숙박 시설이 위치해 있습니다.

관광지: 재인폭포, 전곡선사박물관, 한탄강 국가지질공원 등이 연천군 내 주요 관광지로 알려져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 가축사육제한구역 (주거밀집지역 1000m 이내), 상대보호구역 (궁평초등학교)

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 제한보호구역 (행정위임 9m)

* 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역

* 배출시설설치제한지역(임진강유역)

* 준보전산지, 공장설립승인지역

해당 지역은 여러 규제가 복합적으로 적용되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 군사시설 보호 및 소음대책 구역, 가축사육 제한 등은 개발 및 활용에 신중한 검토를 요합니다.

농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3, 8, 9, 12의 토지는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로 취득 시 반드시 확인해야 합니다.

지분 매각: 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 전체 토지에 대한 소유권을 확보하지 못합니다. 토지 이용 및 개발 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다.

건물 매각 제외: 기호 (1) 토지 상에 신축 중인 제시외 건물 2동(창고, 차양)은 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 관련 위험을 내포하고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 말소되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

혐오시설 및 환경 문제: 연천군 청산면 지역 일부에서 공해 시설 설치와 관련된 논란이 있었습니다. 본건이 위치한 궁평리 자체에 대한 명확한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 군사시설 보호 구역, 가축 사육 제한 구역 등이 포함되어 있어 환경적인 민감성을 인지할 필요가 있습니다. 폐막사 등 방치된 군 시설이 해충 서식지나 범죄 발생 우려가 있다는 보고도 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경기도 연천군 청산면 궁평리 소재 계획관리지역 내 임야로, 일부는 현황상 대지, 주거나지, 도로 등으로 이용 중입니다. 토지 일부 지분 매각으로 단독 취득 및 활용에 제약이 있습니다. 농지취득자격증명이 필요한 구간이 존재하며, 다양한 토지이용계획 및 군사 관련 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 개발 및 활용 시 신중한 검토가 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 주변 환경은 농경지, 주택, 임야, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

1.8. 투자포인트

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성: 토지이용계획상 계획관리지역에 해당하므로, 관련 법규 검토 후 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 지분 활용 가능성: 지분 매각 물건이므로, 다른 지분 소유자와의 협의를 통해 공유 지분 활용 또는 공동 개발 등의 전략을 고려할 수 있습니다.

* 인근 시설과의 연계: 궁평초등학교 및 농촌 체험 시설과의 근접성을 활용한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 682,914,300원을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 다수의 규제, 소멸되지 않는 권리 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사, 향후 개발 가능성 분석, 법률 자문 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.