나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1209 [1] 충청남도 보령시 대천동 15-1 엘케이 산새마을 301동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1209 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOO

1.2. 물건개요

소재지: 충청남도 보령시 대천동 15-1 엘케이 산새마을 301동 5층502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 180,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 79.25㎡ (약 23.97평) - 전용면적

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

해당 물건은 충청남도 보령시 대천동에 위치하며, 엘케이 산새마을 아파트 단지 내 301동 5층 502호입니다. 주변은 아파트 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통환경

정확한 교통 정보는 감정평가서 요약에 포함되어 있지 않으나, 일반적인 아파트 단지의 경우 대중교통 이용이 가능하며 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지의 상세한 이용계획 및 제한 상태에 대한 정보는 감정평가서 요약에 포함되어 있지 않습니다.

2.4. 도로상태

인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 아파트 단지의 진입로로서 통상적인 차량 통행이 가능한 상태일 것으로 추정됩니다.

2.5. 주변시설및혐오시설여부

엘케이 산새마을 아파트 단지는 주거 지역에 위치하고 있어, 통상적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 인근 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을7 근저당권 (장암농업협동조합, 2023-03-16, 120,000,000원)

등기부채권 총액: 343,346,134원

기타 등기사항으로는 소유권보존, 소유권이전, 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인분석

임차인: 이성수 (이 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-01

확정일자: 2018-02-01

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-11-25

3.3. 권리분석결론

임차인 이성수는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 150,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 해당지역상권특징

보령시 대천동은 지역 거점 도시로서의 기능과 함께 해양 관광 도시로서의 특성을 가지고 있습니다. 엘케이 산새마을 아파트가 위치한 대천동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2017년 7월 11일 (사용승인일 기준)

해당 세대는 301동 5층에 위치하며, 전용면적은 79.25㎡ (약 23.97평)입니다.

5.2. 편의시설및교육시설

해당 아파트 단지 주변에는 일상생활에 필요한 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. 교육시설로는 초등학교, 중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수주의권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이성수의 보증금 150,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가의 일부로 반영되어야 할 금액입니다.

6.2. 기타리스크

다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하며, 이는 채무 관계의 복잡성을 나타낼 수 있습니다. 또한, 임차인의 전입일자 및 확정일자가 비교적 오래되었으나, 배당 신고일이 2025년 11월 25일인 점을 고려할 때 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 인수금액에 대한 신중한 검토가 필요한 아파트입니다. 하지만 주거용 아파트로서는 기본적인 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 권리관계는 명확하나, 임차인 관련 금액 인수가 주요 고려 사항입니다.

8. 투자포인트

인근 지역의 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 150,000,000원을 제외하고 산정되어야 합니다.

감정가 180,000,000원과 인수 보증금 150,000,000원을 고려하여, 시장 상황, 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 전에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.