나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3958 [1] 대전광역시 중구 용두동 135-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재‘지하철 오룡역’북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 지하철역(오룡역) 및 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 토지이고, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-13), 소로3류(폭 8m 미만)(용두21)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -바닥포장, 외부수도, 경제적 가치가 미미한 정원수 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인 : 2013.06.25. / 2013.09.26. 1층 근린생활시설(사무소) 증축) 외 벽 : 외장석재, 드라이비트마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 기준 1층 : 계단실, 사무소 2층 : 다가구주택(6가구) 3층 : 다가구주택(6가구) 4층 : 다가구주택(2가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광발전설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-(확장형)발코니, 옥탑소재 계단실, 비가림시설 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음. -후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음. -후첨 ‘사진용지’와 같이 건물 옥상에 소재하는 천막소재 창고(바퀴있음), 파이프조 식물거치대 등은 이동가능한 것으로 판단되어 평가에서 제외함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 (감정평가서 상 건물개황도 ㉠) 감정 평가 및 매각에 포함.
- 필로티 주차장, 확장형 발코니, 옥탑 소재 계단실, 비가림시설, 태양광발전설비, 외부수도, 정원수는 감정 평가 및 매각에 포함.
- 건물 옥상 소재 천막창고(바퀴있음), 파이프조 식물거치대는 감정 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경3958(1)입니다. 채권자는 한OOOOOO(한밭새마을금고)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 대전광역시 중구 용두동 135-3번지이며, 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2013년 06월 25일 사용승인을 받았습니다. 1층에는 근린생활시설(사무소)이 있으며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 총 14가구가 거주하고 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 1,654,519,800원입니다.

토지 면적은 323.70㎡ (약 97.93평)이며, 건물 총 면적은 557.12㎡ (약 168.56평)입니다. 건물 제시외 면적은 57.00㎡입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 용두동에 위치하며, 지하철 오룡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대입니다. 대전의 중심부에 위치하여 교통의 요지이며, 서대전4가와 인접해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 우수합니다. 대전 도시철도 1호선 오룡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스 승강장과의 거리도 가까워 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(을지대학교 대전캠퍼스)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 현황

등기부등본상 최초 소유권 이전 후 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다. 주요 권리로는 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 금559,000,000원 및 금26,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 근저당권, 가압류(대전신용보증재단), 임의경매(한밭새마을금고) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 개시 결정에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 건물 등기부에도 유사한 권리 내역이 확인되며, 주택임차권 또한 말소되는 것으로 나타났습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다. 그러나 제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 따라서 법원 경매 절차에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 총체적 권리분석 요약

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 임차인들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리나 임차인의 보증금이 없는 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건이 위치한 용두동은 대전광역시의 중심부에 자리하며, 서대전4가와 오룡역 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설은 잘 갖춰져 있습니다. 특히, 용두동 3구역 재개발 사업이 진행 중이며, 이는 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 유동 인구 및 상권 특성

오룡역을 중심으로 형성된 유동 인구가 있으며, 주변의 주거 밀집 지역과 상업 시설들이 어우러져 배후 수요가 뒷받침되는 상권입니다. 인근 대규모 재개발 사업이 완료되면 신규 주거 인구 유입으로 인한 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 500m 이내에 편의점, 마트, 은행, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대전광역시 중구에 위치한 충남대학교병원이 있어 의료시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 대전광역시 중구에 위치하며, 주변에 여러 교육시설이 있습니다. 을지대학교 대전캠퍼스가 인접하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있으며, 재개발 관련 정보에서 서대전초등학교, 대전중앙초등학교, 대전목동초등학교, 대전대성중학교, 충남여중학교, 호수돈여중학교, 대전대성고등학교, 충남여고등학교, 호수돈여고등학교 등이 언급되었습니다. 이는 해당 지역의 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있음을 시사합니다.

5.3. 기타 생활 편의

대전 도시철도 1호선 오룡역, 서대전네거리역 및 KTX 서대전역이 가까워 대전 시내 및 외부 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 현재 점유 중인 임차인과의 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

직접적인 '혐오시설'로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 등은 지역 환경 변화에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 내부 조사 불가로 인한 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 경매 물건의 일반적인 리스크입니다. 제시외 건물 중 일부(천막창고, 파이프조 식물거치대)는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 용두동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 대규모 재개발 사업이 인근에서 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 투자 유망 물건입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중심부 역세권 입지: 오룡역, 서대전네거리역 등 교통 요지에 위치.

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 창출 가능.

* 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대: 주변 대규모 재개발이 진행 중으로 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 관계 명확: 모든 임차인이 대항력 없어 낙찰자 부담 없음.

* 비교적 최신 건축 연도: 2013년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 상기 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 임차인 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 1,654,519,800원을 기준으로 시장 상황 및 투자 목적에 부합하는 전략적 접근이 필요합니다.

9.2. 제안

본 건은 입지, 수익성, 개발 호재 등 여러 측면에서 매력적인 물건입니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 최근 거래 사례 및 유사 물건의 시세 동향을 추가적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.