나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12990 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파 트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서, - 사용승인일: 2021년 6월 1일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 , 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 5필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 교육환경 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 , 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12990 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 42,400만원

토지면적: 22.73㎡ (약 6.88평)

건물면적: 37.22㎡ (약 11.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2021년 6월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 제6층

총 세대수: 44세대

주차 대수: 총 31대

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.

본건 단지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 압류 (관악세무서장, 2025년 2월 18일 접수)

등기부 채권 총액: 465,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(황 )

보증금: 465,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 3일

확정일자: 2021년 12월 3일

배당신고일자: 2023년 12월 7일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

을1. 주택임차권 (황 , 465,000,000원, 2021년 12월 3일 전입/확정, 말소 예정)

갑7. 강제경매 (주택도시보증공사, 465,000,000원, 2025년 10월 31일 접수, 말소)

물건명세서 상 특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의

주변에 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육시설: "개명초등학교"가 동측 인근에 위치합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. '대항력 없음'으로 명시되어 매수인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 조건 불이행 시 발생 가능한 리스크를 인지해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

본건 소재 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 대상 기간은 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

6.3. 기타

건물 임대 관계는 미상으로, 추가적인 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 양호한 주거 환경 및 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. HUG 인수조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 토지이용계획 상 허가구역 지정은 거래 시 제약이 될 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보만으로는 본건 감정가(42,400만원)의 적정성을 판단하기 어려우며, 면적 및 연식 차이가 큰 매물들이 다수 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 등에게 선호될 수 있는 주거 형태입니다.

* HUG 인수조건부 매각: 권리관계 정리를 전제로 하여 매수인 부담이 감소될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 42,400만원이나, 제공된 주변 시세 정보(면적, 연식 차이 고려)로는 본건의 적정 시세를 명확히 파악하기 어렵습니다. 본건의 면적(약 11.26평) 및 신축 연식(2021년)을 고려할 때, 주변 유사 면적대의 신축 다세대주택 시세는 3억원 초반대로 추정됩니다. 권리상 인수되는 보증금은 없습니다. 감정가와 시세의 괴리를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 33,000만원 ~ 34,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.