나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51942 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 83-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천초등학교" 남동측 인근에 소재하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택(통칭:드림빌딩) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(나래유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 기타(판넬)지붕 5층 건물로서, (사용승인일:2004.06.09.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(1~4층) 및 단독주택(5층)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비(5층) 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 위 지상에 제시외건물 ㉠~㉣이 소재하며 개략적인 실측 및 목측에 의한 면적으로 사정 평가하였으며, 구조·용도·관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였으니 경매 진행 및 낙찰시 재확인 하시기 바람. (후첨 ‘지적 및 건물개황도‘ 및 ’사진용지’ 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51942 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 83-13

용도: 근린주택 (통칭: 드림빌딩)

1.2. 토지 정보

토지면적: 369.00㎡ (약 111.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 890.17㎡ (약 269.2평)

건물지분: 890.17㎡

건물 제시외면적: 29.30㎡ (약 8.9평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 기타(판넬)지붕 5층 건물

사용승인일: 2004년 06월 09일

1.4. 경매 기본 정보

감정가: 1,225,056,300원

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 상태

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 04일 접수된 김달숙의 임의경매 개시 결정 등기임. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 별도 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

* (주)오늘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-29

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 적용될 수 있는 임차인임.

* KT

보증금: 0원

차임: 110,000원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* LG

보증금: 0원

차임: 110,000원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* SK

보증금: 0원

차임: 110,000원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 김춘애

보증금: 10,000,000원

차임: 825,000원

전입일자(사업일자): 2020-05-27

확정일자: 2025-12-15

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 있음

* 김헌식

보증금: 15,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2018-12-20

확정일자: 2025-12-02

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 있음

* 송승용

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2020-04-13

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

* 최옥화 (1)

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2010-03-10

확정일자: 2025-12-09

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 있음

* 최옥화 (2)

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 2010-03-10

확정일자: 2025-12-05

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 있음

* 황선희

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-02

확정일자: 2025-12-09

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각되나, 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, (주)오늘 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 해당 임차인과의 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건 건물은 1층부터 4층까지 근린생활시설로, 5층은 단독주택으로 이용 중임. 토지는 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용되고 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건(근린주택)과는 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교는 어려움. 그러나, 인근에서 2026년 4월~5월에 거래된 69.9㎡, 69.3㎡ 규모의 다세대 주택이 각각 15,430만원, 15,000만원에 거래된 점을 볼 때, 금천동 지역의 부동산 시장은 활발한 것으로 추정됨. 본 건물의 감정가는 12억 2,505만 6,300원으로, 면적 및 복합 용도를 고려할 때 시장 상황 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남동측 인근에 금천초등학교가 소재하며, 나래유치원이 인근에 위치함.

5.2. 편의 시설

주위가 근린생활시설 및 아파트 등으로 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 (임차인)

대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음. 특히 (주)오늘 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 요구됨.

6.2. 건물 상태 및 특이사항

건물이 2004년에 사용 승인되어 노후화 정도를 파악해야 하며, 제시외 건물(29.30㎡)이 포함되어 있어 현장 확인 및 합법성 여부 검토가 필요함. 임대 관계 미상이므로 공실 또는 임차인과의 관계 재확인 필요.

6.3. 주변 환경

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 인근에 혐오 시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않음. 다만, 주변에 나래유치원이 있어 절대보호구역으로 지정된 점은 참고할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 근린주택(드림빌딩)임. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 제시외 건물 포함, 복합 용도 등의 특이사항이 있어 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 이루어져야 함. 주변 지역의 부동산 거래 동향이 양호한 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 청주시 상당구 금천동의 준수한 입지 조건

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 다양한 임대 수익 창출 가능성

* 공유물분할 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회

* 지역 부동산 시장의 활발한 거래 동향

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,225,056,300원임. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 실거래가(약 1.5억원/70㎡)를 볼 때, 금천동 지역의 주택 시장은 강세를 보이고 있음. 그러나 본건은 대항력 있는 다수의 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 공유물분할 경매라는 특수성을 감안해야 함. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 관련 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현 시세 및 분석을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 (11억원)을 고려해 볼 수 있음. 이는 감정가 대비 약 90% 수준이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 당시 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.