나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513427 [1] 인천광역시 계양구 작전동 696-7 일신그린타운 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1~지상4층 건물 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 피브씨 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 3M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 계양구 작전동 696-7, 일신그린타운 1층 102호에 소재하는 집합건물(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 건물 사용승인일은 1996년 12월 09일입니다.

1.2. 토지 정보

토지면적은 31.12㎡ (약 9.41평)이며, 토지 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 전유부분 면적은 48.97㎡ (약 14.81평)입니다. 건물 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 피브씨 샷시로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 96,400,000원입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 본 경매는 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경513427) 등기부채권 총액: 150,000,000원입니다. 이것은 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤석일)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-04

* 확정일자: 2022-01-18

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 순위 3번 주택임차권이 말소될 예정입니다.) 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 작전초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다양한 주택 형태와 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 일부 지역의 산업적 특성도 나타나는 복합 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 작전초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법상 규제사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 제약을 줄 수 있으며, 지역 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 일신그린타운 내 다세대주택으로, 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 작전초등학교 인근의 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인 관련 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 규제 사항과 주변 환경 특성을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 작전초등학교 인근의 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 권리 관계가 명확하고, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 주변 유사 면적의 다세대 주택 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 96,400,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 작전동 857-46 (궁전빌라4, 1991년식, 39.24㎡): 88,000,000원

* 작전동 706-22 (삼성하이츠맨션114동, 2002년식, 75.72㎡): 137,000,000원

* 작전동 856-73 (삼오빌라, 1997년식, 41.86㎡): 113,000,000원

* 본건(48.97㎡)은 위 사례들의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 8,800만원에서 11,300만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 96,400,000원으로, 현재 시세 범위를 고려하면 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 투자 목적, 낙찰 후 명도 가능성, 재매각 가능성, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. (입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.