나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10400 [1] 강원특별자치도 속초시 장사동 산287 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 속초시 장사동 소재 "영랑호" 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택, 아파트, 임야 등이 혼재하는 시가지주변 야산지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 "자연림 및 일부 묘지" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남측 세로(불)를 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(속초고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(군용전기통신시설)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 지상 일부에 분묘 수기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 분묘 수기 존재(감정평가에 반영)하며, 추가 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 목록의 왼쪽에는 조립식 건출물과 오른쪽에는 철망으로 경계가 확인되나 정확한 여부는 측량감정이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경10400 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 속초시 장사동 산287

용도: 임야

토지 면적: 1686.00㎡ (약 509.92평)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

감정가: 460,278,000원

1.3. 매각 대상

토지 매각

1.4. 토지 지분

토지지분: 1686㎡ (전체 지분)

1.5. 건물 제시외 면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 속초시 장사동 소재 "영랑호" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 단독주택, 아파트, 임야 등이 혼재된 시가지 주변 야산지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측 세로(불)를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부등본상 소유권 보존, 일부 이전, 증여 등의 변동이 있었으며, 말소기준권리인 4번 박종원 지분, 박종호 지분 임의경매(채권자: 김동인, 접수일자: 2025-11-03)가 확인됩니다. 해당 경매 개시 결정은 2025타경10400 (공유물분할을 위한 경매) 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항으로 임대관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 및 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어 별도의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 다만, 속초시의 도시 계획 및 개발 흐름에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 상대보호구역(속초고등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

대중교통 사정은 보통 수준이며, 남측 세로(불)를 통해 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지 지상에 분묘 수기가 소재하고 있으며, 감정평가에 반영되었습니다. 추가 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 상황을 파악해야 합니다.

6.2. 개발행위허가 제한 구역

본건 토지는 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제약이 따릅니다. 속초시 영랑호 유원지 일대(금호동 600-7번지 일원)가 3년간 개발행위허가 제한 지역으로 지정된 사례가 있으며, 본건 역시 이와 유사한 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

* 자연녹지지역

* 개발행위허가제한지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (속초고등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 제한보호구역 (군용전기통신시설) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 준보전산지 (산지관리법)

6.4. 경계 및 현황 불일치 가능성

목록의 왼쪽에는 조립식 건축물, 오른쪽에는 철망으로 경계가 확인되나, 정확한 여부는 측량 감정이 필요합니다. 이는 실제 토지 경계와 공부상 면적 간의 차이를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 임야입니다. 영랑호 북측 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 다수의 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 개발행위허가 제한 구역 지정, 그리고 다양한 법적 제한 사항들이 복합적으로 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 분묘 문제는 경매 물건에서 가장 주의해야 할 리스크 중 하나로, 해결 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 영랑호 관광단지 개발 호재

속초시는 영랑호 일대를 1조 원 이상을 투자하는 대규모 관광단지로 개발할 계획을 추진하고 있습니다. 이는 향후 해당 지역의 가치 상승을 견인할 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다. (참고: 이 개발 계획은 사업자 및 지역 환경단체와의 협의, 환경 영향 평가 등 인허가 과정을 거쳐야 합니다.)

8.2. 저감된 낙찰가 기대

분묘기지권 및 개발 제한 등 여러 리스크 요인으로 인해 경매 물건의 입찰 경쟁률이 낮아지고, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 460,278,000원으로 평가되었습니다.

현재까지 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 분묘 처리 비용, 법적 제한 해소 방안, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하며, 특히 분묘 관련 분쟁 해결 비용 및 인허가 관련 불확실성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

입찰 희망가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 답사 및 권리 분석을 통해 구체적인 전략을 수립하시는 것이 좋습니다. 다만, 분묘 문제 해결 가능성 및 제반 법규 검토 결과에 따라 입찰가를 현저히 낮춰야 할 수도 있습니다.

* 주요 고려 사항:

* 분묘 이장 및 보상 비용

* 개발행위허가 제한 해제 가능성 및 관련 규제 완화 여부

* 속초시 개발 계획 및 지역 시장 동향

* 경쟁 입찰 현황 (현재 정보로는 경쟁 강도 파악 어려움)

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문, 권리 분석, 법률 및 세무 전문가의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.