나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10401 [1] 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 61 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.11.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호1> 시멘트 벽돌 철골조 평슬래브지붕 2층으로 건축물대장상 1999.12.23.자로 사용승인된 건물 임. 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 내벽 : 1층 시멘트 몰탈, 2층 벽지 및 일부 타일 마감 바닥 : 1층 시멘트 몰탈, 2층 강마루 및 타일 등 천장 : 1층 시멘트 몰탈, 2층 벽지 마감 창호 : 알루미늄샷시, PVC 샷시 마감 <기호2> 에이동 및 비동 경량철골조 썬라이트지붕 단층으로 건축물대장상 1999.4.14.자로 사용승인된 건물임. 외·내벽 : 썬라이트 및 판넬마감 바닥 : 시멘트 몰탈 천장 : 철골노출마감 씨동 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 건축물대장상 1999.4.14.자로 사용승인된 건물임. 외·내벽 : 시멘트 몰탈 바닥·천장 : 시멘트 몰탈 창호 : 알루미늄샷시 디동 경량철골조 판넬지붕 단층으로 건축물대장상 1999.12.24.자로 증축 사용승인된 건물임. 외·내벽 : 판넬 마감 바닥 : 시멘트 몰탈 천장 : 판넬마감 이동 철골 및 조적조 슬래브지붕 2층으로 건축물대장상 1999.12.24.자로 증축 사용승인된 건 물임. 외·내벽 : 시멘트 몰탈 바닥 : 시멘트 몰탈 천장 : 시멘트 몰탈

이용상태

기호1 : 1층은 저수조, 2층은 관리사(거실·주방, 방3, 세탁실, 욕실, 현관 등)로 이용 중임. 기호2 : 에이동 및 비동 축양장, 씨동 기계실, 디동 침전조, 이동 체묘장, 저수조로 이용 중 임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급배수설비, 2층 부분은 전기온수보일러에 의한 바닥난방 설비 등을 갖추었 음. 기호2 : 일부 전기, 저수조, 해수공급배관 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호1 : 공부상 "동물 및 식물관련시설" 이나 현황은 2층 부분은 "관리사" 로 이용 중임. 기호2 : 공부상 에이동 및 비동 구조는 "경량철골조 샌드위치 판넬지붕" 이나 현황은 "경량 철골조 썬라이트지붕" 이며, 디동 구조는 "철골 스레이트조 슬래브지붕" 이나 현황 은 "경량철골조 판넬지붕" 이며, 이동 구조는 "시멘트 벽돌조 슬래브지붕" 이나 현 황은 "철골 및 조적조 슬래브지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물만 매각 법정지상권 등 성립 관련 별도 확인 요함.
목록1-공부상'동물 및 식물관련시설이나' 현황은 2층 부분은 '관리사로' 이용 중.

목록2-공부상 에이동,비동 구분되어 있으나 현황은 한동 건물 일체로 사용 중임. 디동 옆에 원형수조 5점 있음,
씨동 건물내 해수공급용 양수설비 있는 바 평가하지 아니함.에이동 비동 구조는 경량철골조 샌드위치 판넬지붕이나 현황은 경량철골조 썬라이트지붕이며 디동 구조는 철골 스레이트조 슬래브지붕이나 현황은 경량철골조 판넬지붕이며, 이동 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕이나 현황은 철골 및 조적조 슬래브 지붕임(현황조사서, 감정평가서 참조)
확정된 토지인도 소송판결(서울중앙지방법원2019가단5127033) 참고자료 제출 됨 . 경매시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10401 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 61 (명파4길 57)

용도: 공부상 동물 및 식물 관련시설. 현황은 2층은 관리사로, 그 외 축양장, 기계실, 침전조, 체묘장, 저수조 등으로 이용 중.

감정가: 423,339,500원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외 면적 0.00㎡)

건물면적: 945.75㎡ (약 286.08평) (건물 지분 945.75㎡, 건물 제시외 면적 753.30㎡, 약 227.87평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 도OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 건물만 매각.

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함). 건물만 매각되므로 법정지상권 등 성립 관련 사항은 별도 확인이 반드시 필요함.

건물 구조 및 현황 상세:

* 목록1 (기호1): 공부상 '동물 및 식물관련시설'이나 현황은 2층 부분을 '관리사'로 이용 중. 시멘트 벽돌 철골조, 평슬래브 지붕의 2층 건물로, 1999.12.23 사용승인됨. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 몰탈 및 벽지/타일 마감, 바닥은 몰탈/강마루/타일 등, 천장은 몰탈/벽지 마감. 위생, 급배수, 전기온수난방 설비 갖춤.

* 목록2 (기호2, A동, B동, C동, D동, E동): 공부상 A동, B동은 구분되었으나 현황은 한 동 건물로 일체 사용 중.

* A동, B동: 공부상 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층이나 현황은 경량철골조 썬라이트지붕. 축양장으로 이용 중.

* C동: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층. 기계실로 이용 중. 건물 내 해수공급용 양수설비는 평가에서 제외됨.

* D동: 공부상 철골 스레이트조 슬래브지붕 단층이나 현황은 경량철골조 판넬지붕 단층. 증축 사용승인일 1999.12.24. 침전조로 이용. D동 옆에 원형수조 5점 있음.

* E동: 공부상 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층이나 현황은 철골 및 조적조 슬래브지붕. 체묘장, 저수조로 이용 중.

* 전체 A~E동 관련: 1999.04.14 사용승인된 건물. 외벽/내벽은 썬라이트, 판넬, 몰탈 마감. 바닥은 시멘트 몰탈. 전기, 저수조, 해수공급배관 등 설비 갖춤.

* 별도 조사된 제시외 건물 (ㄱ~ㅂ)이 소유자 추정인이 동일한 것으로 보임.

토지인도 소송 관련: 서울중앙지방법원 2019가단5127033 확정된 토지인도 소송 판결 관련 참고자료 제출됨. 경매 진행 시 참고 필요.

2. 입지조건

* 소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 61번지 (새주소: 명파4길 57). 동해안과 인접한 지역으로, 인근에 군사시설 보호구역이 있을 수 있어 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현내면은 고성군의 북부 지역으로, 주로 어촌 또는 농업 지역의 특성을 보입니다. 명파리는 해안과 가까운 지역으로, 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 별도의 현장 조사 또는 상세 권리 분석 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (세부 내용은 별도 확인 요함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2009-04-20, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자(사업일자): 2021-12-01, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2015-10-02, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자(사업일자): 2012-12-07, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 최승효 (1999.06.29)

* 근저당권: 김종호 (2005.09.15, 55,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 도풍꽝 (2025.11.03, 청구금액 6,000,000원) - 말소 예정

* 채권 총액: 55,000,000원 (등기부상)

4. 상권분석

* 본 물건은 '동물 및 식물 관련시설'로, 수산 관련 시설(축양장, 양수설비 등)로 활용된 이력이 있습니다. 고성군 현내면은 해안을 끼고 있는 지역으로, 수산업 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 인근 지역은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 어촌 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역의 개발 계획이나 수산업 관련 정책 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 현내면은 고성군의 일부로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 고성군청 소재지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

* 명파리는 해안에 인접하여 자연 경관이 좋고, 해양 활동을 즐기기에는 유리한 환경일 수 있습니다.

* 건물 내 '관리사' 용도의 공간이 있어 단기 거주 또는 관리인 숙소로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 건물만 매각되고 토지는 매각 대상이 아니므로, 토지 소유자와의 관계에서 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용료 지급 의무 또는 토지 점유 관련 분쟁으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다. (확정된 토지인도 소송 판결이 제출된 점은 이러한 토지 관련 분쟁의 심각성을 시사합니다.)

* 건물 현황과 공부상 내용 불일치: 여러 동의 건물 구조 및 지붕 재질 등이 공부상 내용과 다르게 사용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 리모델링, 혹은 법적 문제 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: '제시외 건물 포함' 조건이 있으나, 이러한 건물들의 건축법규 위반 여부, 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 간이한 시설: 축양장, 기계실, 침전조 등 특정 용도로 활용된 설비의 노후화 및 개보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

* 토지 사용 권한 불확실성: 토지인도 소송 판결 내용을 면밀히 검토하여, 향후 토지 사용에 대한 법적 권한 확보 방안을 구체적으로 마련해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 현내면의 해안 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 감정가는 4억2천만원대입니다. 건물만 매각 대상이며, 총 연면적 945.75㎡(약 286평)에 제시외 건물까지 포함될 경우 상당한 규모의 시설입니다. 임차인들의 경우 대항력이 없고 인수할 보증금 또한 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 토지와의 관계 설정입니다. 토지 소유자와의 관계에서 법정지상권이 성립될 가능성이 높으며, 이와 관련된 '토지인도 소송 판결'이 존재한다는 점은 매우 중요한 위험 요소입니다. 현재 건물 구조와 공부상 내용이 다른 부분도 다수 확인되어, 향후 관리나 활용에 있어 추가적인 검토와 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 법정지상권 문제를 해결하거나 감수할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해안 인근의 특정 용도(수산 관련 등) 시설: 향후 수산물 양식, 가공, 체험 시설 등 특정 용도로 활용 시 가치가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금 없음: 임차인 관련 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

* 감정가 대비 넓은 건물 면적: 건물 면적 자체는 상당하여, 법정지상권 문제를 해결한다면 활용 가치는 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법정지상권 성립 가능성, 토지인도 소송 판결 내용, 건물 구조 불일치 등 다수의 중대한 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 423,339,500원을 기준으로 하되, 법정지상권으로 인한 토지 사용료, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 비용, 건물 보수 및 재건축 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 권리관계 및 법정지상권 문제를 완전히 해결할 수 있다는 전제 하에서도, 감정가의 60~70% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 약 2억 5천만원 ~ 3억원 내외)

단, 법정지상권 관련 법률 전문가와 철저한 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.