나이스옥션 법원경매 안산 2025타경945 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층1245호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 유통단지, 공업나지 등이 혼재하는 미성숙 개발지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근 용이하며 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상18층 건내 12층 1245호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 페인팅 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

오피스텔(후면 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 장방형의 토지로 오피스텔등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물주위로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2020-07-14), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-18)(중로 엠티브이1-69)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18)(중로 엠티브이2-4)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경945 (1)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 주요 면적 및 가치

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰 A동 12층 1245호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.2921㎡ (약 1.90평)

건물면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

건물지분: 19.2634㎡ (약 5.83평)

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 유통단지, 공업나지 등이 혼재하는 미성숙 개발지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 빌딩까지 차량 접근이 용이합니다. 간선도로 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 다소 불편한 편입니다. 본건 건물 주위로 중로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 05월 31일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권최고액 120,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 서울신용보증재단 가압류 (2025-07-29)

* 갑4: 하나은행 임의경매 (2025-11-03) - 본건 경매개시결정

* 갑5: 신용보증기금 가압류 (2025-12-08)

3.2. 비소멸 권리 및 특이사항

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'로 명시되어 있으나, 이에 대한 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 일반적인 경매 절차에 따른 권리 소멸을 예상할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상 '소유권이전1번신탁등기말소' (갑2)가 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 개요 및 용도

본건은 철근콘크리트 평슬라브 지붕 지하2층, 지상18층 건물 내 12층 1245호 오피스텔입니다. 2023년 2월 3일에 사용 승인이 이루어진 신축 건물입니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창입니다. 급배수, 위생, 난방, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 특성

주위는 중소규모 공장, 유통단지, 공업나지 등이 혼재하는 미성숙 개발지역입니다. 이는 해당 지역이 초기 개발 단계에 있거나, 산업시설 위주로 조성되고 있음을 시사합니다. 오피스텔의 주된 수요는 인근 산업단지 근로자 또는 관련 업종 종사자가 될 가능성이 높습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역을 조사한 결과, 다수의 중소규모 공장과 유통시설, 산업단지가 분포하고 있습니다. 이는 산업 활동이 활발함을 나타냅니다. 특정 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 소각장 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 공업 지역의 특성상 일부 공장의 운영 과정에서 발생할 수 있는 대기오염, 소음, 악취 등의 간접적인 영향은 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 개발 및 입지

주변 지역이 미성숙 개발지대이고 공업 시설이 밀집해 있어, 지역 가치 상승은 향후 개발 계획 및 산업 변화에 크게 영향을 받을 수 있습니다. 교통 상황이 다소 불편하다는 점은 특정 수요층의 접근성을 제한할 수 있습니다.

5.2. 명도 및 임대차

임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 현재 점유자에 대한 명도 절차가 예상보다 복잡하거나 시간이 소요될 수 있는 리스크가 있습니다.

5.3. 기타

유동화 물건으로, 채권의 추가 매각 등 예상치 못한 절차가 진행될 가능성이 있어 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로서 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 상태로 분석됩니다. 하지만, 소재지가 공업지대와 혼재된 미성숙 개발 지역이며 교통이 다소 불편하다는 점은 단점으로 고려해야 합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재하지만, 인수할 보증금은 없습니다. 감정가는 7,200만원이나, 최근 실거래가 수준은 6,000만원대 초중반으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성을 탐색할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 시설 이용이 가능합니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가보다 낮은 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 시흥시, 특히 거북섬 인근 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(19.2634㎡)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 2일: 6,650만원

* 2026년 3월 3일: 6,000만원 (미래 시점)

* 2026년 5월 29일: 6,400만원 (미래 시점)

신축 건물임을 감안할 때, 미래 시점 거래가보다는 2024년 거래가격을 현재 시세 참고의 주요 지표로 활용하는 것이 합리적입니다. 따라서 현 시세는 6,000만원에서 6,650만원 범위로 추정됩니다. 감정가(7,200만원)와 비교했을 때, 본건은 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

안전한 권리 분석과 신축 건물이라는 점, 그리고 인수할 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 85~90% 수준 또는 최근 실거래가 상단에 소폭 가치를 더하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,000만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 6,500만원

* 적극적 접근 시: 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.