나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513533 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 179-2 갑진하이츠 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 근린생활시설 및 위락시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 "시민공원역" )이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 4층 404호로서 (사용승인일: 2012.8.14.) 외벽: 파벽돌 붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단 장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역. 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 2025타경513533 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 179-2, 갑진하이츠 4층 404호입니다.

건물의 용도는 연립주택이며, 2012년 8월 14일에 사용 승인되었습니다.

총 7층 건물 중 4층에 위치하며, 건물면적은 49.37㎡ (약 14.94평)입니다.

토지 지분 면적은 15.974㎡ (약 4.83평)입니다.

감정평가액은 146,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 2호선 "시민공원역" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 동유형의 공동주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건은 서울보증보험주식회사가 채권자로 신청한 부동산 강제경매입니다.

말소기준권리는 2018년 11월 5일 접수된 김연숙 씨 명의의 근저당권(120,000,000원)입니다.

경매를 통해 말소되는 권리로는 근저당권, 압류(중부세무서장, 금천구, 부천시, 국민건강보험공단), 가압류(주택도시보증공사, 웰컴저축은행주식회사), 주택임차권(한국토지주택공사) 등이 있습니다.

특히, 을구 13번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 121,000,000원)는 말소 예정이며, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

또한, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특이사항에 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거, 상업, 위락시설이 복합적으로 분포하는 상권입니다.

"시민공원역" 역세권에 해당하여 유동인구 확보가 용이하며, 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

인천지하철 2호선 "시민공원역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 엘리베이터, 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건의 특이사항에 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 문구가 기재되어 있어, 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 다만, 등기부등본 상 주택임차권은 말소 예정으로 분석됩니다.

토지이용계획상 외국인 토지거래 허가구역에 해당하며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인의 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

최근 매매 정보의 건물 연도가 물건(2012년 준공)과 차이가 있거나, 물건과 동일한 단지인지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 역세권에 위치한 비교적 신축(2012년 준공) 연립주택입니다.

교통 및 생활 편의시설이 우수하며, 상업지역 내에 위치하여 입지 조건이 좋습니다.

등기부 상 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차권 역시 말소 예정이며 인수할 보증금이 없어 권리상 명확성이 확보되는 장점이 있습니다.

다만, "SGI 인수조건 변경"과 같은 특이사항에 대한 정확한 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2호선 "시민공원역" 역세권으로 교통 편의성이 뛰어나 임대 수요 및 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

2012년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

모든 선순위 권리가 말소될 것으로 보여 낙찰 후 인수해야 할 추가적인 금액 부담이 없습니다.

상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2012년 준공, 약 44.77㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월 6일에 122,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 전용면적(49.37㎡)이 유사 사례보다 약간 넓은 점을 감안할 때, 평당 가격을 적용하면 약 134,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 146,000,000원이며, 인수할 보증금이 0원이므로 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 잠재적 가치 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 시장 추정가와 감정가 중간 수준인 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.