나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42840 [1] 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 205동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세아초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈동 제반 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 5층 501호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 근린공원(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42840 (1)

소재지: 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 205동 5층 501호 (신주소: 경기도 평택시 세교6로 45)

용도: 아파트

감정가: 319,000,000원

토지면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

토지지분: 39.5777㎡ (약 11.97평)

건물면적: 64.44㎡ (약 19.49평) (전용면적 기준)

건물지분: 64.44㎡ (약 19.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문유한회사

특이사항: 중복사건, 유동화물건

단지 총 세대수: 1,443세대

1.1. 입지조건

위치:

본 물건은 경기도 평택시 세교동에 소재하며, "세아초등학교"의 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경:

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량 접근성은 양호하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

본 물건의 등기부등본 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전(신탁등기말소): 2018-07-24, 박문수 외 1명

- 근저당권: 2018-07-24, 한국주택금융공사 (채권액: 187,660,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

- 근저당권: 2021-12-16, 페퍼저축은행 (채권액: 247,200,000원) - 말소 예정.

- 임의경매: 2025-10-24, 에프에스비2506유동화전문유한회사 (청구금액: 230,199,521원) - 본 경매 개시 결정.

- 임의경매: 2025-11-17, 한국주택금융공사 (사건번호: 2025타경42985) - 중복 경매 개시 결정.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 434,860,000원입니다.

말소기준권리 및 소멸 대상:

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2018-07-24) 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 명시된 권리 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 기록된 권리 중 낙찰 후 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대차 관계 등: 미상입니다.

본건은 임차인 관련 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 평택시 세교동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교(세아초등학교)가 있어 교육 환경이 확보되어 있습니다. 또한, 단지 내 또는 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거지로서의 개발 가능성을 가집니다.

1.4. 생활정보

건물 상세:

본 물건은 힐스테이트평택2차 아파트 205동 5층 501호이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 21층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관, 발코니 등으로 이루어져 있어 일반적인 3베이 판상형 아파트 구조로 보입니다.

건축 및 설비:

- 사용승인일: 2018년 4월 25일

- 난방방식: 도시가스에 의한 개별난방

- 부대시설: 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

경매 진행 관련:

- 중복사건 및 유동화 물건: 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 유동화 자산으로서 경매에 나온 경우, 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한:

- 토지이용계획 상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함됩니다.

- 근린공원, 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉되는 부분이 있습니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

- 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 별도의 허가가 필요합니다.

주변 환경:

- 현재까지 조사된 바로는 본 물건의 즉각적인 인접 지역에서 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 평택시 고덕면 일대에 조성된 평택에코센터(폐기물 처리시설)는 지역 내 대규모 시설이므로, 장기적인 지역 환경 변화에 영향을 줄 가능성을 배제할 수는 없습니다.

- 관련 보도에 따르면, 힐스테이트평택 1차, 2차, 3차 단지에서 지하주차장 누수, 타일 균열 등 하자 보수 관련 소송이 진행되고 있다는 정보가 있습니다. 이는 단지 전체의 관리 상태 및 품질 이슈와 연관될 수 있는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

임대차 관계:

- 임대차 관계 및 보증금이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 세교동에 위치한 힐스테이트평택2차 아파트로, 학교 및 주거 편의시설과 인접하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 중복 및 유동화 물건이라는 점, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항(근린공원 저촉, 외국인 취득 허가구역 등), 그리고 임대차 관계의 불확실성은 입찰 전 충분한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 단지 내 하자 관련 소송 사례는 장기적인 관리 상태에 대한 추가 확인의 필요성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

- 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 위치.

- 초등학교와 인접하여 가족 단위 실수요자에게 선호도가 높을 수 있습니다.

- 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 리스크가 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

- 재건축/재개발 이슈보다는 실거주 가치 측면에서 접근 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금'이 0원으로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

- 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 시세 동향 파악

- 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 분석

- 해당 단지의 하자 관련 소송 현황 및 관리 상태 심층 조사

- 현장 방문을 통한 내부 컨디션, 수리 필요 정도, 주변 환경 재확인

- 명도 가능성 및 예상 소요 기간, 비용 산정

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 객관적이고 합리적인 예상 입찰가를 제시하는 데 한계가 있습니다. 이는 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.