나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42813 [1] 경기도 평택시 서정동 570-52 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "복창초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 철근스라브지붕 지상4층 건 내 2층 201호로서 (사용승인일:2009.03.16) 외벽: 드라이비트 및 타일붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 하이샷시 등 창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 "다세대주택(원룸)"로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3) 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복창초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 다세대주택(원룸)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 본건은 조사일현재 이해 관계인부재 및 폐문상태로서 건축물현황도 및 인근 탐문조사 등에 의거하여 내부표시 하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42813 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 570-52 1동 2층201호 (신주소: 경기도 평택시 서정로107번길 7-5)

용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 다세대주택(원룸)

감정가: 65,000,000원

토지면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

건물면적: 21.55㎡ (약 6.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 철근스라브지붕 지상4층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2009년 03월 16일

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복창초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 주택 취득 시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 복창초등학교 서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 10일 접수된 이돈희의 전세권설정(을5)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 채권자 이OO의 강제경매 개시결정(갑3, 2025년 10월 21일)은 말소기준권리보다 늦으므로 소멸됩니다.

임차인 이돈희는 보증금 30,000,000원, 차임 0원이며, 대항력이 없습니다. 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자는 조사일 기준 미상으로 기재되어 있습니다.

현재 등기부채권 총액은 2,139,271,263원(라온저축은행 가압류 20억+원, 토스뱅크 가압류 8천만원+)으로 매우 높으나, 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-10-21

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 이돈희는 보증금은 명시되어 있으나, 전입일자 및 확정일자가 미상으로 기재되어 있어 대항력이 없음을 유의해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 등 존치 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 복창초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다. 소규모 점포 및 1인 가구 대상 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 환경

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택, 다세대주택이 밀집한 지역입니다.

* 교육 시설: 복창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

본 건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택(원룸)으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 용도 외 사용에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 군사 시설 관련 구역

본 건 토지는 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 20억 원 이상으로 매우 높은 점은 해당 물건에 대한 경매 절차 진행 및 향후 시장 가치에 심리적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 폐문 및 이해관계인 부재

조사일 현재 이해관계인 부재 및 폐문 상태로 인해 내부 확인이 제한적이었습니다. 정확한 건물 상태, 내부 구조, 수리 필요 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동 복창초등학교 인근에 위치한 다세대주택(원룸)입니다. 2009년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물을 일괄매각합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 군사 관련 구역 편입 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 및 소형 면적의 수요를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(원룸)으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

* 복창초등학교와 인근 버스정류장 등 생활 편의 및 교통 환경이 양호합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 최근 연식(2009년)으로 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 인근 지역(서정동)의 다세대 주택 매매 사례가 다음과 같이 확인되었습니다.

* 2026년 7월 17일, 서정동 604-44 (연립, 1981년식), 51.92㎡ 거래가 4,300만원.

* 2026년 7월 16일, 서정동 887-5 (다세대, 1995년식), 39.06㎡ 거래가 6,300만원.

* 2026년 7월 14일, 서정동 825-15 (다세대, 1998년식), 59.93㎡ 거래가 11,000만원.

본 물건(21.55㎡, 2009년식)의 감정가는 65,000,000원입니다.

비교 대상 중 39.06㎡ 면적의 다세대주택이 6,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 2009년식이라는 신축 연식이 반영된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점, 비교적 양호한 입지 조건 및 신축 연식을 감안할 때, 감정가 65,000,000원을 기준으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

다만, 공부상 용도 불일치 및 군사 관련 구역 편입 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 75,000,000원 내외까지 형성될 수 있다고 예상됩니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 물건의 실질적 가치, 경쟁 물건 및 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 시 낙찰 시 필요 경비(취득세, 법무사 비용 등)를 별도로 고려해야 합니다.

입찰 시 보증금은 최저 입찰가의 10% (6,500,000원)로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.