나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53263 [1] 경기도 광주시 양벌동 276-16 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 북측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 및 도로를 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리에 국도3호선, 지하철 경강선 등이 소재하는 등 보통시됨.

건물의 구조

2015년 10월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 등의 지하1층/지상4층 내 제지1층 제비101호로서, - 외벽 : 대리석 붙임 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 이중창호 등임.

이용상태

후첨 '내부구조도'와 같이 다세대주택(방3, 화장실1, 거실, 주방, 현관, 보일러실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 출입제어설비(1층부), 도시가스설비, 보일러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지인 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 약6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:박유진)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53263 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 276-16 지1층비101호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 정보

토지면적: 69.10㎡ (약 20.90평)

토지지분: 69.1㎡ (약 20.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.33㎡ (약 20.07평)

건물지분: 66.33㎡ (약 20.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건축 정보

사용승인일: 2015년 10월 20일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내부구조: 다세대주택 (방3, 화장실1, 거실, 주방, 현관, 보일러실 등)

건물 층수: 지하1층 / 지상4층 중 지하1층 제비101호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 도로를 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 원거리에 국도3호선 및 지하철 경강선 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 건물 및 토지 상태

건물은 2015년 10월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 외벽은 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 출입제어(1층부), 도시가스, 보일러 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장된 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 26일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권(을3)입니다.

4.2. 말소 대상 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (박유진, 150,000,000원, 을5) - 말소 예정

* 근저당권 (주식회사페이금융대부, 50,000,000원, 을3) - 말소기준권리

* 근저당권 (원창길, 12,000,000원, 을4)

* 가압류 (서민금융진흥원, 10,032,673원, 갑4)

* 압류 (성북세무서장, 갑5)

* 압류 (국민건강보험공단, 갑6)

* 압류 (동고양세무서장, 갑7)

* 압류 (광주시, 갑8)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 150,000,000원, 갑9)

4.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (박유진)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 6일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 배당신고일자: 2023년 7월 20일

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 파악되며, 등기부등본 상 해당 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다. 이에 따라 인수할 임차보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

주위 환경은 아파트, 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 도로를 따라 배치되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 주거지의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 양벌초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 있으며, 국도 및 경강선 이용이 가능하여 타 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 확약서: 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 것으로 분석되나, 실제 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 이는 낮은 가능성입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 본건 소재지로부터 반경 1km 이내에 직접적으로 주거에 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2015년에 신축된 건물로 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지이용규제가 다양하게 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 경매 물건으로, 보증 관련 이슈가 정리된 상태에서 진행될 가능성이 높습니다.

* 권리상 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원이며, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들은 150,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가가 해당 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 건물의 상태 및 향후 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 166,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안하며, 목표 입찰가는 170,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.