나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64603 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 289 현대썬앤빌 24층2429호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '삼송역' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(삼송역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상29층 중 제2429호로서 외벽: 복합판넬, 돌붙임마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 50~60m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64603 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 289 현대썬앤빌 24층2429호

용도: 오피스텔

감정가: 375,000,000원

토지 면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

건물 면적: 48.11㎡ (약 14.55평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 현대썬앤빌

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

층수: 지하6층/지상29층 중 24층

준공일: 2018년 10월 23일

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

총 건물 면적: 62,588.85㎡ (약 18,934평)

대지 면적: 3,905㎡ (약 1,181평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '삼송역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 삼송역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물의 북측 및 동측으로 폭 약 50~60m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40~50m), 대로1류(폭 35~40m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 270,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 대항력: 있음

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 930,000원

* 전입일자: 2023년 10월 5일

* 확정일자: 2025년 9월 9일

* 배당신고일자: 2026년 1월 7일

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 법원에서 명시한 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상되거나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 판단됨을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 낙찰 후 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (본건 관련하여 명시된 지상권은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물에 위치하며, 주변 역시 아파트, 오피스텔, 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 삼송역 역세권에 자리하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 건물 내/인근 시설

건물 자체적으로 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 삼송역 주변으로 대형 마트, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 3호선 삼송역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 현대적인 건물 설비로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 보고 있으나, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 잠재적으로 존재합니다. 따라서 임차인의 권리 신고 내용과 법원의 배당 계획을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축, 재건축 또는 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 현대썬앤빌 오피스텔로, 삼송역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 법원에서는 보증금 인수 부담이 없다고 판단하고 있으나, 이는 낙찰자에게 상당한 주의를 요구하는 부분입니다.

감정가는 3억 7,500만원으로 책정되어 있으나, 최근 매매 사례와 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼송역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 및 높은 투자가치 기대.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 관리 상태가 양호하며 최신 시설 이용 가능.

* 지역 개발 잠재력: 고양시 삼송지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 편의/교통 시설: 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(48.11㎡)의 오피스텔 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일, 22층 거래가: 330,000,000원

* 2026년 6월 5일, 11층 거래가: 325,000,000원

현 시세는 48.11㎡ 기준으로 약 325,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 375,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법원의 판단에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 사실은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 현재 시세(약 330,000,000원)와 감정가(375,000,000원) 사이에서, 임차인 리스크를 일정 부분 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 리스크를 고려한 안정적인 투자를 가능하게 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.