나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34806 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역(김포골드라인)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 고촌역(김포골드라인)이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 3층311호로서, 외 벽 : 복합판넬 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2020.11.20)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 12m, 북서측 및 남서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기 처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34806 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 3층311호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 사용승인일: 2020년 11월 20일

* 건물 규모: 12층 건물 중 3층 (총 184호)

* 감정가: 290,000,000원

* 토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

* 건물 면적: 53.99㎡ (약 16.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역(김포골드라인)" 북서측 인근

* 주위 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 김포골드라인 고촌역 도보 이용 가능 (인근), 버스정류장 인근 위치. 차량 진출입 용이.

* 도로: 북동측 12m 도로, 북서측 및 남서측 8m 내외 도로 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 중심지미관지구, 소로3류, 중로3류, 성장관리권역 등

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 8일 접수된 김진경 근저당권 (72,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권: 최민애 (보증금 290,000,000원, 2021년 8월 30일 전입) - 대항력 없음, 말소 예정 (HUG 동의)

* 가압류, 압류 등 다수 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정.

* 임차인 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주요 상권: 고촌역 역세권 중심의 복합 상권 (업무, 주거, 근린생활시설)

* 입지 장점: 지하철역 인접으로 유동인구 확보 용이. 주변 개발로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 업종 분포: 오피스텔, 상가, 업무시설 혼재로 다양한 수요층 확보 가능.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변 근린생활시설 및 업무시설 이용 편리.

* 교통 편의: 김포골드라인 고촌역 이용 시 서울 및 김포 내 주요 지역 접근 용이.

* 건축 정보: 2020년 11월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 현대식 오피스텔.

* 편의시설: 건물 내 승강기, 기계식 주차장 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한: 공항고도제한, 성장관리권역 등 일부 개발 제한 사항 존재.

* 지역 개발 및 환경 이슈: 과거 신곡리 일대에서 도시개발 사업 중단으로 인한 폐공가 방치 및 쓰레기 무단 투기 사례가 보고된 바 있으며, 고촌 지역은 과거 혐오시설 입지 관련 논의가 있었던 지역입니다. 현재 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않으나, 광역적 지역 특성으로 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권 회수를 위해 경매를 진행하는 것으로, 경매 절차 진행에 특이사항이 있을 수 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김포골드라인 고촌역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 모든 선순위 권리 및 임차권이 소멸되는 권리 분석상 매우 깨끗한 물건입니다.

* 감정가는 29,000만원으로, 최근 거래 사례 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* HUG가 채권자로서 경매를 진행하여 절차의 안정성이 높으며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 과거 지역 내 혐오시설 관련 이슈 및 개발 제한 사항은 투자 시 고려할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 인접으로 높은 임대 수요 기대.

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 용이.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 즉시 임대 또는 실거주 가능.

* HUG 관련 안정적인 매각 절차.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 29,000만원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔은 3.3㎡당 약 430만원 ~ 550만원 수준에서 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적 53.99㎡를 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 23,300만원 ~ 29,500만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가가 최근 거래가 상단 범위에 위치하며 HUG의 채권 회수 의지를 고려할 때, 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계와 입지 조건을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 28,000만원으로 제안합니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.