나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34858 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 501호로서 (사용승인일: 2018.11.13) 외벽: 고벽돌 붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호 구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34858 (1)

소재지

경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층501호

용도

다세대주택

감정가

139,000,000원 (1억 3천 9백만원)

면적

건물: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

고OO

준공일

2018년 11월 13일

1.1. 입지조건

위치

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경

주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초, 소새울유치원), 과밀억제권역입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 토스뱅크주식회사 가압류 (접수일자: 2025-09-29, 등기구분: 갑4)입니다.

인수되는 권리

을구 1순위 주택임차권 (채권자: 고상우, 권리금액: 173,000,000원, 접수일자: 2025-04-24)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 고상우

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-17

* 확정일자: 2023-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부 요약

* 소유권보존: 2018-11-28

* 소유권이전(신탁등기말소): 2020-09-11

* 주택임차권 설정 (고상우): 2025-04-24 (인수)

* 가압류 (토스뱅크주식회사): 2025-09-29 (말소기준권리)

* 강제경매 개시 결정 (채권자 고상우): 2025-11-03 (말소)

* 압류 (용산세무서장): 2025-11-07 (말소)

등기부 채권 총액

232,384,707원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 기본적인 상권 형성은 되어 있으나, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

본건 남동측 인근에 소사초등학교가 있으며, 소새울유치원도 가까이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (소사초등학교, 소새울유치원 관련 상대보호구역으로 지정)

교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 편리하며, 자가용으로 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

편의 시설

지역 내 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 고상우의 보증금 173,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 전액 인수해야 합니다. 현재 물건의 감정가가 139,000,000원임을 감안할 때, 인수 보증금이 감정가를 초과하므로 상당한 재정적 부담이 발생합니다.

대항력 있는 임차인

임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 생활 환경 면에서는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 173,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 현재 물건의 감정가인 139,000,000원을 초과하므로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 부담이 발생하여 수익을 기대하기 어려운 구조입니다. 따라서 본 물건은 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 초등학교 인근의 양호한 입지 및 교통 여건

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 139,000,000원이나, 말소되지 않는 임차인의 보증금이 173,000,000원으로 감정가를 초과하여 매수인이 인수해야 합니다.

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.8평, 22.45㎡)의 다세대주택이 100,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,470만원으로 환산할 때, 본건(약 9.43평, 31.17㎡)의 시세는 약 139,000,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

결론적으로, 본건의 매수 시 총 투입 비용은 입찰가에 인수해야 할 보증금 173,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 만약 본건의 시장 가치가 약 139,000,000원이라면, 수익을 내기 위해서는 입찰가가 마이너스가 되어야 하는 상황입니다 (139,000,000원 - 173,000,000원 = -34,000,000원).

따라서, 본 물건에 대한 수익성 있는 입찰은 현재로서는 매우 어렵습니다. 만약 권리 확보 등을 위해 입찰을 진행한다면, 최대한 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정해야 하며, 사실상 입찰을 포기하거나 매우 낮은 금액으로 참여하는 것을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 0원 ~ 50,000,000원 (매우 낮은 금액으로, 투자 목적보다는 권리 확보 차원에서의 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.