나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34785 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 576-4 이루다힐 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 남서측 인근에 위치한 이루다힐 제5층 제502호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건 내 5층 502호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.12.28) 외 벽 : 타일마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 약 6 m, 동측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다 세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34785 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 576-4 이루다힐 5층502호

용도: 다세대주택

건물명: 이루다힐

사용승인일: 2018.12.28

총 층수: 5층 (본건 5층)

1.3. 감정가및면적

감정가: 225,000,000원

토지면적: 31.67㎡ (약 9.58평) / 토지지분: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물면적: 40.91㎡ (약 12.38평) / 건물지분: 40.91㎡ (약 12.38평)

전용면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

총 건물 연면적: 696.695㎡ (약 210.76평)

대지권 면적: 462.9㎡ (약 140.03평)

건폐율: 58.33%

용적률: 150.51%

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 도로에 접함.

가축사육제한구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 권리내역요약

등기부상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024.02.26.)임.

본건 경매개시결정은 경기신용보증재단의 강제경매(2025.10.28.)에 의해 진행됨.

기타 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 각종 압류 및 가압류가 존재하며, 이들은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인현황

* 주택도시보증공사(임차인: 허경화)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-03

확정일자: 2019-04-17

대항력: 있음

비고: 선순위임차권 등기 (2026-01-13) 되어 있으며, 등기부상 임차권 금액은 215,000,000원.

3.3. 말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2024.02.26.)

3.4. 인수되는권리

을구 1번 임차권 (허경화, 215,000,000원, 2026.01.13. 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 900만원 ~ 980만원 수준으로 파악됨.

본건의 전용면적(40.91㎡, 약 12.38평)을 적용 시, 시세는 약 111,420,000원 ~ 121,324,000원 범위로 예상됨.

4.2. 예상입찰가산정

감정가: 225,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 215,000,000원

시세 추정치: 약 111,420,000원 ~ 121,324,000원

본건은 인수되는 임차 보증금이 시세보다 높아, 실질적인 투자 가치 판단에 매우 신중해야 함.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (인수되는 보증금을 고려한 금액)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

'남부천우체국' 인근에 위치.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

(인근 초/중/고등학교 정보는 제공되지 않음. 구체적인 조사가 필요함.)

5.3. 의료시설

(인근 병원/의원 정보는 제공되지 않음. 구체적인 조사가 필요함.)

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인위험

주택도시보증공사(허경화)는 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상 임차권(215,000,000원)이 매수인에게 인수됨.

인수되는 임차보증금이 시세를 훨씬 상회하므로, 상당한 금전적 부담 발생 가능성이 높음.

자세한 임대관계는 미상이라는 점도 주의가 필요함.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 매수인은 취득 후 관할 시, 군, 구청장의 토지거래허가를 받아야 함.

6.3. 기타특이사항

건물 준공연도(2018년)가 비교적 최근임.

제공된 정보에서는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수되는 임차보증금(215,000,000원)이 감정가 및 시세보다 높아 투자에 매우 신중해야 하는 물건임.

인수되는 보증금을 감당할 수 있는 자금력이 있거나, 특별한 가치 상승 요인이 없다면 적극적인 입찰은 권장하기 어려움.

8. 투자포인트

신축 건물(2018년 준공)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됨.

(인수되는 임차 보증금의 부담이 커, 뚜렷한 투자 포인트 발견이 어려움.)

9. 예상입찰가

본건의 입찰가 산정 시, 가장 중요한 요소는 매수인에게 인수되는 임차보증금 215,000,000원임.

실질적으로 입찰할 수 있는 금액은 시세 추정치(약 111,420,000원 ~ 121,324,000원)를 고려하여 결정해야 하며, 이는 감정가보다 현저히 낮은 금액임.

따라서, 인수되는 보증금 215,000,000원을 고려한 추천 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 130,000,000원임.

다만, 이 금액으로 입찰하더라도 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)은 시세를 초과할 수 있으므로, 매우 신중한 접근이 필요하며, 일반 투자자에게는 권장하기 어려운 물건임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.