나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52101 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 412-19 해피리움 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "명지대학교 인문캠퍼스" 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 403호로서, (사용승인일: 2016.02.29) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

홍은동 412-19, 412-24 공히 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52101 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 412-19 해피리움 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 토지지분: 26.447㎡ (약 8.00평)

* 건물면적: 39.34㎡ (약 11.90평)

* 건물지분: 39.34㎡ (약 11.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 고OO

* 사용승인일: 2016년 2월 29일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 403호

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 412-19 해피리움 4층403호에 소재합니다.

* "명지대학교 인문캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권 (등기일: 2024년 5월 2일, 권리자: 고현철)이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 총 보증금: 231,000,000원 (최초 220,000,000원 + 증액분 11,000,000원)

* 차임: 0원 (무차입)

* 전입일자: 2016년 8월 25일

* 확정일자: 2016년 8월 2일 (최초), 2020년 7월 7일 (증액분)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 5월 2일

* 주의사항: 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 명시)

* 말소기준권리: 등기부 요약상 '갑3'번(2021년 2월 23일, 주택도시보증공사의 가압류)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리사항에 '말소'로 표기되어 있어 복합적인 검토가 필요합니다. 다만, 을구 4번 임차권은 대항력 있는 권리로 인수됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 표기되었으나, 을구 4번 임차권의 '인수' 표기 및 물건명세서 내용을 고려 시, 실제 인수 보증금 발생 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 명지대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상가 및 생활 편의시설도 일부 혼재하여 주거 기능이 양호한 지역입니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 진출입 용이 (보통 수준).

* 편의시설: 근린생활시설, 학교, 공원 등 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 임차인의 보증금 231,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 자금 계획이 필수적입니다.

* 제시외 건물(판넬조)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다. (단, 본 건 자체의 용도 및 소유자에게 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동 소재 해피리움 4층 403호 다세대주택으로, 2016년 신축되어 비교적 최신 건물이 장점입니다.

* 명지대학교 인근의 입지로 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 가장 중요한 분석 포인트는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금 인수 금액에 따라 최종적인 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

* 권리관계 및 인수되는 임차 보증금 규모를 면밀히 파악하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도 (2016년)로 관리 상태 및 주거 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 대학가 인근이라는 입지적 장점으로 안정적인 임대 수익 또는 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석 및 명도 절차가 비교적 간결할 수 있습니다 (임차인 관련 상황 제외).

* 제시외 건물 포함은 향후 활용 방안에 따라 부가적인 가치 창출 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 40~50㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 300,000,000원 내외에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 준공 연도(2016년)가 더 최신인 점을 감안할 때, 시세는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 고 씨의 보증금 231,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서, 예상 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 240,000,000원 ~ 270,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세 기준으로, 총 취득 비용 상한선을 약 250,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 19,000,000원 (250,000,000원 - 231,000,000원)이 됩니다.

* 보다 보수적으로 접근하여, 감정가의 80% 수준인 약 246,400,000원을 총 취득 비용 상한선으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 약 15,400,000원 (246,400,000원 - 231,000,000원) 수준이 됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 제외한 금액으로, 시장 시세 및 감정가 대비 총 취득 비용을 고려하여 약 15,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 가능성을 충분히 염두에 두어야 합니다.

* 자료상의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 을구 4번 임차권의 '인수' 표기와 상반되므로, 최종 권리 분석 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.