나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12963 [1] 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '공항동 주민센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 5호선 ‘송정역’ 및 서울지하철 9호선 ‘공항시장역’이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서 (사용승인일: 2018.06.29.), - 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1)~3) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임. ■일련번호 4) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12963 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제6층 제602호

건물명: LK드림빌

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

준공년도: 2018년 6월

총 층수: 6층 중 6층

토지 면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물 면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

감정가: 258,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '공항동 주민센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 서울지하철 5호선 ‘송정역’ 및 서울지하철 9호선 ‘공항시장역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 6월 12일자 한화생명보험의 가압류 (등기부상 갑3)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (이주호, 보증금 233,000,000원) - 2018년 7월 23일 전입/확정/등기. 대항력 없음. 배당 신고 후 말소 예정.

* 갑3: 가압류 (한화생명보험, 금14,650,167원) - 2025년 6월 12일 등기.

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 금233,000,000원) - 2025년 10월 29일 등기.

* 갑5: 압류 (국민건강보험공단) - 2026년 3월 9일 등기.

* 위에 열거된 권리 및 소유권 이전 등기를 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 별도의 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이주호)

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 7월 23일

* 확정일자: 2018년 7월 23일

* 배당신고일자: 2024년 7월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 본 임차인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 본 임차인은 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로, 잔액이 없을 경우 명도에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 조건부 매각 사항이므로, 최종 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근의 지하철 5호선 송정역 및 9호선 공항시장역은 교통의 편리성을 더해주어 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 송정역, 9호선 공항시장역 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 공항동 주민센터가 인근에 있으며, 주거지 내 소규모 상가 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포되어 있습니다. (정확한 학군 및 통학 거리는 별도 확인 필요)

의료시설: 인근 병원 및 의원 이용이 가능합니다. (정확한 의료기관 분포는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 관련: 본 건은 HUG 인수조건 변경에 따라 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 최종적으로 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 떠안게 될 가능성이 있습니다. (본 임차인은 대항력이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 조건을 면밀히 검토해야 합니다.)

지역 지구 지정에 따른 제한:

* 공항시설보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다.

도로 접면: 건물은 서측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있습니다. 건축 관련 법규상 필요한 도로 폭 기준 충족 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동의 역세권에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다.

건물은 약 9평, 토지 지분은 약 5.6평이며, 감정가는 2억 5,800만원입니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

HUG 인수조건과 관련된 특이사항은 있으나, 대항력 없는 임차인으로 판단되어 명도 관련 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다.

다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성과 토지거래허가구역 지정 사실은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 송정역과 9호선 공항시장역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권으로, 직주근접 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉시 입주 및 임대가 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 건물 노후화 시 토지 지분을 활용한 재건축 등 장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 공항 및 인근 배후 주거 수요로 인해 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* DH팰리스 (2017년 준공, 665-12번지): 29.48㎡ (5층) 26,700만원, 29.84㎡ (3층) 30,000만원에 거래됨.

* 유원펠리체 (2016년 준공, 673-4번지): 40.04㎡ (6층) 26,000만원에 거래됨.

* 본 물건과 유사한 면적(약 29.5~30㎡)의 최근 실거래가는 26,700만원에서 30,000만원 범위에 형성되어 있습니다.

* 건물의 연식(2018년 준공)과 더블 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 시세 상단 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다.

* 감정가(258,000,000원)는 최근 시세 하한선 수준입니다.

* HUG 인수조건 관련 사항은 명확히 확인되어야 하나, 대항력 없는 임차인으로 인해 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 종합적으로 판단 시, 시세 하한선인 감정가(258,000,000원) 이상에서 시작하여 시세 상단인 290,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

1.9. 주변 시설 확인

혐오시설: 본 물건 소재지 및 인근 지역에 대한 일반적인 정보 및 지도 분석 결과, 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설 (폐기물 처리장, 대규모 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 공항과 인접해 있으나, 소음 등 직접적인 영향권 여부는 개별적인 현장 확인이 필요합니다.

주변 환경:

* 교통: 지하철 5호선 송정역, 9호선 공항시장역 (도보 약 10분 이내 예상)

* 편의: 공항동 주민센터, 소규모 상점가

* 녹지: 인근 공원 또는 녹지 공간은 제공된 정보에 포함되지 않았으며, 별도 확인 필요.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 (제공된 JSON 기반 분석):

* DH팰리스 (2017년 준공, 665-12번지): 2026년 5월, 29.48㎡ (5층) 26,700만원, 29.84㎡ (3층) 30,000만원에 거래됨. 본 물건과 건물 연식 및 면적이 유사하여 시세 참고 가치가 높음.

* 유원펠리체 (2016년 준공, 673-4번지): 2026년 5월, 40.04㎡ (6층) 26,000만원에 거래됨. 면적이 더 넓지만, 비슷한 시세대를 보임.

* 위 정보들은 최근 시세를 반영하며, 본 물건의 예상 입찰가 산정 근거가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.