나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13043 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 "까치산역"등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건내 제3층 제303호로서 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13043 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 211,000,000원

건물 사용승인일: 2017년 11월

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 총 층수: 6층

해당 층: 3층

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

건물면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 및 군사시설 보호구역 등 관련 규제가 존재하므로 사전에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 10월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

임차인: 주택도시보증공사(조송희)

보증금: 215,250,000원

전입일자: 2022년 04월 28일

확정일자: 2022년 03월 30일

대항력: 없음

본 건의 경우, "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 일반적인 주거지 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

"화원중학교"가 인근에 소재하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 및 이용 제한

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리한 사항이나, 관련 계약 내용 및 법적 절차를 정확히 숙지하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택입니다. 지하철 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있으며, HUG 관련 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 공항 관련 지역 규제가 존재하므로 향후 활용 계획 시 이를 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 권리 부담이 없음

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상

* 지하철역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 서울시 내 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2019년식 19.98㎡ 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(2017년식, 22.90㎡, 감정가 211,000,000원)과 유사한 시기에 지어진 면적 대비 높은 가격으로, 해당 지역의 신축 소형 주거 상품에 대한 시장 수요를 반영하는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 211,000,000원이며, 이는 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 이상으로 판단될 수 있습니다. 권리 상 인수 부담이 없고 건물이 비교적 신축임을 감안하면 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 약간의 가감 여지를 두는 전략이 필요합니다.

추천 입찰가는 205,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.