나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12900 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제16층 제1607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '거리공원' 서측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 다세대주택, 나홀로아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건은 중로각지에 접하여 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 대림역(지하철2, 7호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제16층 1607호로서 외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감 창호: 샷시등 마감임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 개별난방설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 가마산로 27길과 접하고 남동측으로 공원로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2003-09-02), 도로(접함), 가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12900 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제16층 제1607호

용도: 오피스텔

건물명: 비즈트위트 블루

총층수: 지상 19층

본건 위치: 16층

건축년도: 2011년 (준공 2012년 11월 30일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.93㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.93㎡ (약 0.89평)

건물면적 (전유면적): 17.68㎡ (약 5.35평)

건물면적 (JSON 전용면적): 19.85㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 입찰가

감정가: 117,000,000원

예상 입찰가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '거리공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 나홀로아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건은 중로각지에 접하여 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 대림역(지하철 2, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 19층 건물 내 제16층 1607호입니다. 외벽은 복합판넬, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 등이 사용되었습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 가마산로 27길과 접하고, 남동측으로 공원로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 02월 28일 접수된 한국주택금융공사의 가압류(갑6)입니다. 이 날짜 이후의 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 주요 등기사항

* 소유권 이전 (갑3, 갑4, 갑5)

* 주택임차권 (을1) - 권리금액 117,000,000원, 전입 2021-10-12, 확정 2021-10-14, 배당신고 2023-11-23, 말소.

* 가압류 (갑6) - 한국주택금융공사, 권리금액 24,799,907원, 말소 (말소기준권리).

* 압류 (갑7) - 구로구, 말소.

* 강제경매 (갑8) - 서울보증보험, 권리금액 128,440,356원, 말소.

총 등기부 채권액: 141,799,907원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김희주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 조 (조민규)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 117,000,000원 (등기부상 기재)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-12

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2023-11-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 기재되어 있으나, 말소 처리되었고 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 부동산 시장 동향

최근 2년간 주변(동일 건물, 유사 면적) 실거래가는 약 95,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 2024년 2월 16층 물건이 100,000,000원에 거래되었으며, 2026년 2월 15층 물건도 100,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 3월 14층 물건은 95,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 16층으로 최근 실거래가와 유사한 수준을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역에 위치하며, 대림역 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 편입니다. '거리공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 다수의 상업시설, 은행, 병원 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 근거리에 대형마트나 백화점은 없으나, 지하철 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교들이 위치해 있습니다. (정확한 학교명 및 거리는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 환경

본건 주변은 비교적 정비된 도시 환경을 갖추고 있으며, 일반적인 주거 및 업무 복합 지역의 특징을 보입니다. 현재까지 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 및 채권 인수 조건

특별매각조건으로 SGI 인수조건 변경 및 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이 명시되어 있습니다. 임차인 한국토지주택공사 및 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인하여 인수되는 채권이 없도록 주의해야 합니다.

6.2. 면적 차이

등기부상 전유면적은 17.68㎡이나, 최근 거래된 유사 물건들의 JSON 정보상 전용면적이 19.85㎡로 표기되어 있습니다. 실제 면적과 공부상의 면적 차이, 그리고 이로 인한 시세 적용의 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 가로구역별최고높이제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 거래 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 서울시 남부교육지원청 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 관련 특수 매각 조건 및 면적 차이, 다양한 토지 이용 제한사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 권리분석상 명확하게 소멸되는 권리들이 많으나, SGI 인수조건 변경 관련 조항의 정확한 이행 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 7호선 대림역) 인접으로 인한 우수한 교통 및 접근성.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

* 비즈트위트 블루는 비교적 신축급 건물로 관리 상태 양호.

* 주변 공원 및 상업시설 이용 편리.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때 가격 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이나, 최근 실거래가 수준과 면적 차이, 그리고 SGI 인수조건 변경과 같은 특수 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 거래가 수준인 95,000,000원에서 100,000,000원 사이를 기준으로 하되, 법원 통상적인 진행 상황과 잠재적 리스크를 감안하여 105,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다. 본 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리관계의 최종 확인 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.