나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513510 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 67-35 다승프라임 113동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 고가도로를 포함한 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 국토이용기타용도지구(블럭공동개발권장구역[자세한내용은 도시 재생과 문의]), 지구단위계획구역(갈산1지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경513510 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 143,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 67-35 다승프라임 113동 1층 101호

건물 용도: 다세대주택

건축물대장상 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 22.218㎡

건물 면적: 46.82㎡ (약 14.17평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 46.82㎡

건축 연도: 2001년 10월 10일 (건축 허가일 기준)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입 및 주차가 가능하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로는 고가도로를 포함한 약 35미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

북측으로는 약 10미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구: 국토이용기타용도지구 (블럭공동개발권장구역)

* 지구 단위 계획구역: 갈산1지구

* 수도권정비계획법: 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 주택용도 취득 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 인천지방법원 2025년 10월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 7번 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출됨)

등기부채권 총액: 165,000,000원

* 소유권 이전: 김태정 (2018-09-06), 민지애 (2022-05-04), 전은미 (2024-03-06)

* 주택임차권: 배유빈 (2024-08-09, 165,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 165,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금, 인수 여부)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-06-29

* 배당신고일자: 2024-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 권리.

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인들의 총 보증금 중 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 없습니다.)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 이 , 조 , 박 (보증금 0원)이 존재하므로, 이들의 법적 지위 및 명도 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 부평구 삼산동 377-5 (보우하트빌라, 1991년 준공): 2025년 12월 26일, 37.14㎡ (약 11.24평) 기준 6,000만원 (평당 약 534만원)

* 인천광역시 부평구 삼산동 375-14 (현대하트웰, 2001년 준공): 2025년 12월 10일, 35.05㎡ (약 10.60평) 기준 4,500만원 (평당 약 424만원)

* 인천광역시 부평구 삼산동 375-2 (현대하트웰, 2001년 준공): 2025년 12월 11일, 44.15㎡ (약 13.36평) 기준 10,500만원 (평당 약 786만원)

본건(다승프라임, 2001년 준공, 46.82㎡, 1층)은 2001년에 준공된 현대하트웰과 건축 연도가 유사합니다.

1층임을 감안할 때, 35.05㎡ 면적의 1층 매물이 128.39만원/㎡에 거래된 점을 참고하면, 본건(46.82㎡)의 가치는 약 6000만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만 44.15㎡ 면적의 2층 매물이 237.82만원/㎡에 거래된 사례도 있어, 층별, 면적별, 동별 차이가 클 수 있습니다.

본건의 감정가는 143,000,000원으로, 이는 305.42만원/㎡에 해당하여 최근 실거래가 평균치를 상회하는 것으로 보입니다.

4.2. 건물 정보 (건축 연도, 구조 등)

건물은 2001년에 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

총 4층 건물이며, 본건은 1층에 위치한 전유부분 46.82㎡ (약 14.17평)입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 부평북초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 출입이 용이하며, 주변 도로망을 통한 접근성이 좋습니다.

단, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 인지되는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

* 총 3명의 임차인(이 , 조 , 박 )이 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 이들의 법적 지위가 낙찰 후에도 유지될 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 주택도시보증공사(HUG) 관련 대출 또는 보증 상품의 조건 변경이 있었음을 시사합니다.

* 이와 관련된 복잡한 계약 관계나 숨겨진 채무, 또는 법적 쟁점이 존재할 가능성이 있어 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 감정가와 실거래가 차이

* 본건의 감정가(143,000,000원, 약 305.42만원/㎡)가 최근 인근 다세대주택 실거래가(최대 237.82만원/㎡)보다 현저히 높습니다.

* 이는 시장 상황이나 부동산 가치 평가 기준에 따라 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있으며, 고가 낙찰 시 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 버스정류장 인접으로 교통은 편리한 편입니다. 2001년에 준공되어 비교적 최근의 건축 연도를 가지고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 3인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이들의 법적 지위와 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 또한 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

* 명확한 인수 보증금이 없는 대항력 있는 임차인의 존재는, 인수 부담 없이 명도가 성공적으로 이루어질 경우 투자 매력이 높아질 수 있습니다. (단, 명도 난이도 상승 가능성 존재)

* 정확한 권리분석 및 임차인 명도 전략 수립 시, 시세 대비 저가 매수 기회를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건 면적(46.82㎡) 및 1층이라는 점을 감안할 때, 시장 가격은 약 6,000만원에서 11,140만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 입찰가 산정에서 제외합니다.

상기 사항을 종합적으로 고려하여, 약 114,400,000원 (감정가의 약 80%) 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.