나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513502 [1] 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "부평역"이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내의 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2002.4.19.) 외벽: 사이딩 판넬 마감 등 창호: 하이새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513502 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 11.62㎡ (약 3.52평)

토지지분: 11.62㎡ (약 3.52평)

건물면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

건물지분: 31.02㎡ (약 9.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 여건은 보통입니다.

인천광역시 부평구 부평동 444-5번지에 위치한 본 건은 부평역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 학교, 상업시설 등이 혼재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

인근 지역 조사 결과, 주거 지역의 특성상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경513502 강제경매개시결정 (갑14, 2025-10-30)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑11, 갑12, 갑13)

* 주택임차권 (을7, 이동형, 125,000,000원): 매각으로 소멸 예정 (HUG 말소동의 확약서 제출, 권리분석상 말소로 표기됨)

* 강제경매 (갑14, 주택도시보증공사, 125,000,000원): 말소기준권리, 매각으로 소멸

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음 (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-10

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동형)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-08

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-03-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

참고사항: 주택임차권(을7)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근에 부흥초등학교가 위치하며, 지하철 부평역이 가까워 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

최근 주변 다세대/빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 188,000,000원 (약 14,362,108원/평)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 284,000,000원 (약 19,060,403원/평)

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡, 서해구): 70,000,000원 (약 5,942,275원/평)

본건 감정가 99,000,000원 (약 10,554,371원/평)은 유사 연식 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 신축 건물의 높은 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2002년 4월 19일입니다.

폐문부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 노후도 등은 파악할 수 없습니다.

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

부흥초등학교가 인접해 있으며, 부평역 주변의 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다. (말소동의 확약서 제출 확인)

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 도시계획상 제한이 존재합니다. 다만, 현재 주택 용도로 이용 중임을 감안할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 부평역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

건축 연도(2002년)를 고려한 감정가가 적정하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 임차 보증금 0원)가 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 및 HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용은 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역 접근성이 뛰어나 향후 환금성에 유리합니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 유사 물건 시세와 비교할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* HUG 관련 명확한 처리: HUG의 말소동의 확약서 제출은 권리 소멸에 대한 긍정적인 신호입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

본건의 감정가는 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석 결과 인수되는 임차 보증금이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 안전하게 접근 가능합니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 HUG 인수조건 변경 관련 추가 확인이 필요한 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 99,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.