나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513450 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1456 이토타워,꼬르띨레오피스텔 7층733호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중심상업지역으로 상업용부동산이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 인천도시철도1호선 예술문화회관역이 위치함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 중 7층 733호로서 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 기계식주차시설, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설, 판매시설, 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513450 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 권리자로 확인됨)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1456 이토타워, 꼬르띨레오피스텔 7층733호

건물명: 이토타워/꼬르띨레오피스텔

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

건축년도: 2004년

층수: 지하 4층, 지상 15층 중 7층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

토지지분: 5.475㎡ (약 1.65평)

건물면적: 32.84㎡ (약 9.93평)

건물지분: 32.84㎡ (약 9.93평)

감정가: 95,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중심상업지역으로 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천도시철도 1호선 예술문화회관역이 인접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북측 및 서측으로 대로(폭 25m~30m), 동측으로 소로(폭 10m~12m)의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당하며, 외국인 등에 한하여 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 7일 접수된 남동구의 압류(세무2과-1 4967)로 추정됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 현재 두 명의 임차인이 파악되었습니다.

* 주택도시보증공사 (권이진): 보증금 115,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021년 12월 31일, 확정일자 2021년 12월 1일. 대항력 없음.

* 김명종: 보증금 1,000,000원, 차임 350,000원. 전입일자 2025년 8월 7일, 확정일자 2025년 9월 11일. 대항력 없음.

(마스킹 적용: 권 , 김 )

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기(권이진)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 오진희(2012.12.07.), 조이숙(2019.07.30.), 이평화(2021.12.31.)

* 주택임차권: 권이진(을3, 2024.01.31. 접수, 말소 예정)

* 압류: 남동구(갑6, 갑7, 2023.11.07./2024.08.16. 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑8, 2025.10.29. 접수, 115,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단(갑9, 2025.11.07. 접수, 말소)

등기부채권 총액: 115,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구월동 중심상업지역은 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 다수의 오피스, 상가, 판매시설 등이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

인천경찰청, 예술문화회관역 등 주요 공공기관 및 문화시설과 인접하여 접근성이 높습니다. 중심상업지구의 특성상 유동인구가 많고, 비즈니스 및 생활 편의시설 이용이 용이한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중심상업지역 내에 위치하므로 다양한 쇼핑몰, 백화점, 식당가, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 공공시설

인천경찰청, 예술문화회관 등 행정 및 문화 관련 공공시설 이용이 용이한 위치에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택임차권이 매각으로 소멸되는 것으로 파악되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 내용에 대한 최종적인 법률적 검토가 필요합니다. 모든 권리관계는 입찰 전 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 건물 노후도

본건 건물은 2004년에 준공되어 20년 이상 경과하였습니다. 건물 노후화에 따른 시설 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 중심상업지구 및 행정/문화시설 밀집 지역으로, 혐오시설이 소재할 가능성은 낮습니다. 다만, 상업지역의 특성상 소음, 교통 체증 등의 생활 소음 및 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 핵심 상업지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 또한 형성되어 있어 시장에서의 수요가 있음을 보여줍니다. 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식에 따른 관리 상태 확인 및 향후 유지보수 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천 남동구 중심상업지역 내 우수한 접근성

* 안전한 권리관계: 인수되는 임차 보증금 없음

* 실거래가 형성: 최근 거래 사례가 있어 시장에서의 활발한 거래 가능성 시사

* 교통 편리: 예술문화회관역 및 버스 노선 인접

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

최근 실거래가 분석 (32.84㎡ 기준):

* 2026년 3월: 87,000,000원

* 2026년 4월: 87,000,000원 (33.66㎡ 기준)

최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하나, 권리상 낙찰자 부담이 없다는 점을 감안하면 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 87,000,000원 ~ 92,000,000원

추천 입찰가: 87,000,000원 (최근 거래가격을 기준으로 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.