나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513467 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 14층1413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 인근에 지하철역(인천1호선 '간석오거리역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제14층 제1413호로서, (사용승인일 : 2007.05.17.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '업무시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 35미터, 남측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513467 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1, 리더스타워 에이동 14층 1413호

건물명: 리더스타워 A동

용도: 오피스텔

토지 면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.45㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 26.33㎡ (약 7.96평)

건물 지분: 26.33㎡ (약 7.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 65,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 간석오거리역 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활 및 상업 활동에 편리한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직주근접 및 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 접도 현황

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속해 있습니다. 북서측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 35미터, 남측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 총 채권액

인천지방법원 2025타경513467 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

1.3. 2.권리 분석 요약

* 갑구(소유권) 관련 사항:

* 2007년 12월 7일: 신탁등기 말소 (임흥숙)

* 2011년 10월 24일: 소유권 이전 (박선구)

* 2022년 6월 17일: 소유권 이전 (정일록) - 매매

* 을구(저당권, 임차권 등) 관련 사항:

* 2024년 8월 12일: 주택임차권 (김채영) - 보증금 110,000,000원, 전입일자 2022-07-15, 확정일자 2022-06-22.

* 2025년 10월 29일: 강제경매 (주택도시보증공사) - 110,000,000원. (말소기준권리)

1.3. 3.인수 대상 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 입찰 전 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 김채영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-22

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경.

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 110,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

1.3. 5.특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 실거래가 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 '리더스타워 A동'의 26.33㎡ 면적 오피스텔은 최근 다음과 같은 실거래가를 기록했습니다.

* 2026년 1월 31일, 12층: 6,600만원

* 2026년 3월 31일, 15층: 6,500만원

1.4. 2.시세 및 감정가 비교

본 물건의 감정가는 6,500만원으로, 최근 실거래가(6,500만원 ~ 6,600만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 시장 가격을 합리적으로 반영하고 있음을 시사합니다.

1.4. 3.임대 수익 가능성

현재 HUG 관련 임차인이 보증금 110,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있어, 일반적인 임대 수익률 분석에는 직접적인 반영이 어렵습니다. 추후 명도 완료 후 시장 임대료 수준을 파악하여 수익률을 산정해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 4층, 지상 20층

* 사용승인일: 2007년 5월 17일

* 해당 호실: 14층 1413호

* 외벽 마감: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 강화유리 창호 등

1.5. 2.이용 상태 및 내부 확인

본 물건은 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다. 다만, 현장 방문 시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 이루어지지 못하여 정확한 이용 상태, 내부 구조, 설비 상태, 하자 여부 등을 파악할 수 없었습니다.

1.5. 3.설비 내역

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.내부 미확인

가장 큰 리스크는 폐문으로 인한 내부 확인 불가입니다. 도배, 장판, 욕실, 주방, 보일러 등 내부 상태 불량, 불법 개조, 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 사항은 반드시 사전에 상세히 확인하여 인수 시 발생할 수 있는 불이익을 방지해야 합니다.

1.6. 3.임차인 권리 (해석 주의)

을구 3번 주택임차권 등기가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 경매 절차상의 최종 결정 및 확인을 통해 소멸 여부를 확실히 파악해야 합니다.

1.6. 4.주변 환경

과거 자료 검색 결과, 간석오거리역 인근 지역에서 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 미관 저해 및 안전사고 우려가 제기되었던 사례가 있습니다. 그러나 최근에는 환경 정비 활동 및 쉼터 조성 등을 통해 주변 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 특정 혐오시설이 물건 바로 인근에 위치한다는 정보는 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2007년에 건축된 리더스타워 A동의 오피스텔로서, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정가가 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

다만, 내부를 직접 확인할 수 없어 물건의 정확한 상태 파악이 어렵고, HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항 및 임차인 권리 관계의 최종 소멸 여부 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능, 대중교통 및 차량 접근성 우수.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준에 부합하는 감정가로, 시세 반영이 잘 된 편.

* 환경 개선 노력: 과거 쓰레기 무단 투기 문제 등이 있었으나, 주변 환경 개선 노력이 진행 중.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 65,000,000원

* 최근 실거래가 (26.33㎡ 기준): 6,500만원 ~ 6,600만원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없음, HUG 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

분석 결과, 본 물건의 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 내부 미확인, HUG 관련 특이사항, 권리관계의 최종 확인 필요성 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 시세 하한선 또는 감정가 이하에서의 낙찰을 목표로 하는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 5,800만원 ~ 6,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.